W umowie najmu lokalu użytkowego można wykluczyć prawo do obniżenia czynszu, o ile pozostaje prawo do zwrotu nadpłaconego czynszu. Tak orzekł OLG Düsseldorf.
Prawo najmu komercyjnego różni się w kilku punktach od prywatnych umów najmu lokali mieszkalnych. Zgodnie z § 536 BGB najemca może obniżyć czynsz, jeśli przedmiot najmu ma wadę. OLG Düsseldorf w wyroku z dnia 24 maja 2022 r. orzekł, że prawo do obniżenia czynszu w umowie najmu nieruchomości użytkowej może być wykluczone (sygn. akt 24 U 368/20).
Istnieje jednak ograniczenie przy wykluczeniu prawa do obniżenia czynszu. Zgodnie z decyzją OLG Düsseldorf prawo to może zostać wykluczone tylko wtedy, gdy najemcy pozostaje prawo do zwrotu nadpłaconego czynszu, wyjaśnia kancelaria MTR Legal Rechtsanwälte, która również doradza w zakresie prawa nieruchomości i prawa najmu komercyjnego.
W przypadku przed OLG Düsseldorf najemca hali magazynowej chciał obniżyć czynsz. Wynajmujący jednak oświadczył, że możliwość obniżenia czynszu została wykluczona w umowie najmu. W pierwszej instancji Sąd Okręgowy w Wuppertalu przyznał rację najemcy i orzekł, że regulacja wykluczająca prawo do obniżenia czynszu zgodnie z § 556b ust. 2 BGB jest nieważna.
Jednak w postępowaniu apelacyjnym OLG Düsseldorf uchylił tę decyzję. Wskazał, że regulacja § 556b ust. 2 BGB nie ma zastosowania do umów najmu komercyjnego, a wykluczenie prawa do obniżenia czynszu jest zatem skutecznie uzgodnione. OLG dalej wyjaśnił, że ograniczenia prawa do obniżenia czynszu w umowie najmu nieruchomości użytkowej, które tymczasowo zobowiązują najemcę do pełnej płatności czynszu, aby zabezpieczyć bieżące dochody najemcy, nie stanowią nieuzasadnionego obciążenia najemcy. Warunkiem jest jednak, że najemca ma prawo zwrotu nadpłaconego czynszu, co OLG Düsseldorf wyjaśnił jasno.
MTR Legal Rechtsanwälte doradzają w kwestiach prawa nieruchomości i prawa najmu komercyjnego.
