Umowa kupna-sprzedaży z umową o oszustwo podatkowe nie unieważniona – BGH V ZR 115/22
Pomimo tzw. umowy na czarno, umowa kupna nieruchomości nie musi być nieważna. Tak orzekł BGH wyrokiem z 15 marca 2024 r. (sygn. akt: V ZR 115/22). Jest to możliwe, jeżeli głównym celem umowy kupna nie jest oszustwo podatkowe, ale zakup lub sprzedaż nieruchomości.
W transakcjach nieruchomości zwykle zmienia właściciela dużo pieniędzy. Ponadto również urząd skarbowy chce skorzystać. Pokusa, aby przynajmniej na podatkach „zaoszczędzić” trochę i w notarialnej umowie kupna podać niższą cenę zakupu, niż faktycznie została uzgodniona i zapłacona, może być duża. Tego jednak należy unikać. Wynika to z jednej strony z oszustwa podatkowego, za co strony umowy mogą być pociągnięte do odpowiedzialności karnej, a z drugiej strony z umowa kupna może być przez to nieważna, tak MTR Legal Rechtsanwälte, która m.in. doradza w prawie nieruchomości.
Błędne podanie ceny zakupu w notarialnej umowie kupna
Jednakże umowa kupna może również zachować swoją ważność pomimo umowy na czarno, jak pokazuje wyrok Federalnego Trybunału Sprawiedliwości z 15 marca 2024 roku. W przypadku, który był podstawą sprawy, strony uzgodniły cenę zakupu nieruchomości w wysokości 150.000 euro. W notarialnej umowie kupna zadeklarowano jednak tylko 120.000 euro jako cenę zakupu. Niezarekwirowane 30.000 euro kupujący zapłacił sprzedającemu gotówką jeszcze przed terminem notarialnym.
Sprzedający później w ramach samooskarżenia przyznał się do zmniejszenia podatku od nabycia nieruchomości. W rezultacie między sprzedającym a kupującym powstała kwestia ważności umowy kupna i jej unieważnienia.
BGH: Umowa kupna jest ważna
Sprawa ostatecznie trafiła do BGH. Sędziowie z Karlsruhe najpierw stwierdzili, że notarialnie poświadczona umowa kupna z powodu umyślnego błędnego podania ceny zakupu jest pozorną transakcją, która zgodnie z § 117 ust. 1 BGB jest nieważna. Jednak ukryta transakcja prawna, czyli ustnie zawarta umowa kupna nieruchomości za wyższą cenę, jest ważna. Brak formy został naprawiony poprzez przeniesienie i wpisanie kupującego do księgi wieczystej. Dzięki temu kupujący stał się właścicielem nieruchomości. Inaczej byłoby tylko wtedy, gdyby umowa kupna była nieważna.
Tak jednak nie jest, stwierdza BGH. Umowa na czarno nie prowadzi z powodu naruszenia zakazu ustawowego bezpośrednio do nieważności całej umowy kupna. Jeśli cena zakupu w dokumentacji umowy kupna nieruchomości jest niższa niż ustalono ustnie, aby uchylać się od podatków, jest to tzw. umowa na czarno. Nie unieważnia to jednak umowy kupna. Umowa kupna jest nieważna tylko wtedy, gdy intencja uchylania się od podatków była wyłącznym lub głównym celem umowy. Ale to zazwyczaj nie jest przypadek, gdy zakup lub sprzedaż nieruchomości jest rzeczywiście zamierzona. Umowa, z którą powiązane jest uchylanie się od podatków, jest nieważna tylko wtedy, gdy uchylanie się od podatków stanowi główny cel umowy, stwierdzili dalej sędziowie z Karlsruhe.
Odróżnienie od umów na czarno przy umowach o dzieło
Jednocześnie wyraźnie odróżnili swoją orzecznictwo dotyczącą umów kupna nieruchomości i gruntu od orzecznictwa w przypadku umów na czarno przy umowach o dzieło. Umowy w umowach o dzieło, które prowadzą do tego, że jedna z stron umowy nie spełnia swoich obowiązków podatkowych, zgodnie z Ustawą o przeciwdziałaniu pracy na czarno mogą bez problemu prowadzić do nieważności całej umowy. Jednak te regulacje nie są przenoszalne na umowy na czarno w ramach umów kupna nieruchomości, stwierdza BGH.
Tutaj podanie fałszywej ceny zakupu jest co prawda prawnie kłopotliwe. Ale wpływa to na całą umowę tylko wtedy, gdy nielegalne uchylanie się od podatków stanowi zamierzony główny cel umowy, oznajmił BGH. Odpowiednio, w przedstawionym przypadku umowa kupna przez umowę na czarno nie jest nieważna. Tutaj transakcja nieruchomości była rzeczywiście zamierzona. Poważna wola wymiany świadczeń jest udowodniona poprzez zawarcie umowy kupna i jej realizację, stwierdza BGH. Nawet jeśli sama umowa na czarno jest nieważna, nie prowadzi to do nieważności całej umowy.
MTR Legal Rechtsanwälte towarzyszy Państwu przy transakcjach nieruchomości i doradza w innych tematach dotyczących prawa nieruchomości.
Skontaktuj się z nami !
