W przypadku wypowiedzenia bez wypowiedzenia pomieszczeń wynajętych w celach komercyjnych z powodu wad wymagane jest wcześniejsze upomnienie. Potwierdził to OLG Brandenburg (Az.: 3 U 82/19).
Umowy najmu komercyjnego na czas nieokreślony można wypowiedzieć zgodnie z zasadami. Jeśli strony nie ustaliły terminu wypowiedzenia w umowie, obowiązuje ustawowy termin wypowiedzenia wynoszący sześć miesięcy zgodnie z § 580a BGB. W określonych warunkach umowę najmu komercyjnego można wypowiedzieć także nadzwyczajnie. Ważnym powodem wypowiedzenia nadzwyczajnego przez najemcę może być na przykład powtarzające się występowanie wad w wynajmowanej rzeczy. W większości przypadków jednak wymagane jest wcześniejsze upomnienie, aby wypowiedzenie nadzwyczajne było skuteczne, wyjaśnia kancelaria gospodarcza MTR Rechtsanwälte.
Pokazuje to także wyrok OLG Brandenburg z 7 lipca 2020 r. (Az.: 3 U 82/19). W tym przypadku najemczyni wypowiedziała swoją umowę najmu komercyjnego z powodu powtarzających się wad w wynajmowanej rzeczy w sposób nadzwyczajny i bez wypowiedzenia. W pomieszczeniach w ciągu około dwunastu lat doszło do siedmiu wniknięć wody. Wynajmujący każdorazowo reagowali na szkody naprawami i pracami porządkowymi.
Ponieważ wad nie udało się jednak mimo wszystko usunąć, najemczyni zareagowała na kolejny wniknięcie wody wypowiedzeniem stosunku najmu bez wypowiedzenia. Pominęła przy tym wcześniejsze upomnienie.
Wynajmujący nie uznali wypowiedzenia bez wypowiedzenia i wnieśli powództwo o zapłatę zaległego czynszu. Z powodzeniem. Podobnie jak Sąd Okręgowy w Cottbus, Sąd Apelacyjny w Brandenburgii w postępowaniu odwoławczym orzekł, że wypowiedzenie bez wypowiedzenia było nieważne, ponieważ zabrakło wcześniejszego upomnienia.
Nawet jeśli szkody wodne występowały częściej, to upomnienie nie było zbędne. Nie można założyć, że nie przyniosłoby ono skutku, stwierdził OLG. Wynajmujący za każdym razem reagowali na zgłoszenie szkody naprawami. Nie odrzucili ostatecznie usunięcia wad, jak podkreślił sąd. Poza tym, zakres i skutki zdarzeń szkodowych nie były tak poważne, że najemczyni nie można było wymagać, aby poczekała – przynajmniej krótko – po ustaleniu terminu.
W przypadku pytań dotyczących prawa najmu komercyjnego doradzą doświadczeni prawnicy.
