Przy zakupie nieruchomości sprzedawca musi wskazać na ukryte wady, jeśli je zna. Jednak według wyroku Sądu Okręgowego w Frankenthal, ciężar dowodu w tej kwestii spoczywa na kupującym.
Aby zapobiec problemom, odpowiedzialność za wady fizyczne jest w umowach kupna nieruchomości regularnie wykluczana. Wykluczenie odpowiedzialności dotyczy jednak tylko wad, które były widoczne dla kupującego. Sprzedawca jest jednak zobowiązany również wskazać ukryte wady. Jeśli takie wady zostały przez sprzedawcę zatajone w sposób podstępny, wykluczenie odpowiedzialności nie obowiązuje, a sprzedawca ponosi odpowiedzialność, wyjaśnia kancelaria prawnicza MTR Rechtsanwälte.
Warunkiem odpowiedzialności sprzedawcy za ukryte wady jest jednak to, że były mu one znane. Ciężar dowodu tej wiedzy spoczywa na kupującym, jak orzekł Sąd Okręgowy w Frankenthal w wyroku z dnia 24 listopada 2021 roku (sygn. akt: 6 O 129/21).
W przypadku, na którym oparto sprawę, małżeństwo zakupiło dom mieszkalny. Sprzedawca sam wcześniej wiele lat mieszkał w tym domu. Pięć lat po wprowadzeniu się małżeństwo twierdziło, że izolacja dachu jest wadliwa. Zamontowane płyty izolacyjne były nieodpowiednie, brakowało również tzw. bariery parowej. W związku z tym małżeństwo zażądało od sprzedawcy zaliczki na prawidłową izolację.
Sąd Okręgowy w Frankenthal oddalił jednak powództwo. W uzasadnieniu stwierdził, że w umowie kupna skutecznie uzgodniono wykluczenie odpowiedzialności. Warunkiem odpowiedzialności sprzedawcy jest zatem działanie podstępne. Nie udowodniono jednak, że sprzedawcy znana była wada izolacji dachu i że zataił ją w sposób podstępny, stwierdził dalej sąd w Frankenthal. Dach nie był ani nieszczelny, ani wilgotny, a wymagania dotyczące świadectwa energetycznego zostały spełnione. Ponadto sprzedawca mieszkał z rodziną w domu przez dziesięć lat bez ograniczeń i korzystał z poddasza. Dlatego nie można uznać, że znał tę wadę. Sprzedawca nie jest zobowiązany odpowiadać za wady, które tylko mogły się nasunąć, stwierdził sąd.
Doświadczeni prawnicy w dziedzinie prawa nieruchomości mogą doradzić.
Dalsze informacje pod:
