Wyrok Federalnego Trybunału Podatkowego w sprawie zwolnienia podatkowego z powodu użytkowania własnego, sygn. akt: IX R 14/22
Jeśli pomiędzy zakupem a sprzedażą nieruchomości upłynie mniej niż dziesięć lat, zysk ze sprzedaży podlega opodatkowaniu. Wyjątkiem jest użytkowanie własne. Wtedy zwolnienie z podatku przy sprzedaży w ramach dziesięcioletniego okresu spekulacyjnego jest możliwe. Sprzedaż wydzielonej działki ogrodowej przed upływem okresu spekulacyjnego nie jest jednak zwolniona z podatku. Zdecydował o tym Federalny Trybunał Podatkowy wyrokiem z dnia 26 września 2023 roku (sygn. akt: IX R 14/22).
Jeśli nieruchomość jest zakupiona i ponownie sprzedana w ciągu dziesięciu lat, mamy do czynienia z tzw. prywatną transakcją sprzedaży. Zysk z takiej transakcji sprzedaży jest zasadniczo opodatkowany i podlega podatkowi dochodowemu. Wyjątek od opodatkowania może istnieć tylko w przypadku użytkowania własnego nieruchomości przez podatnika, jak podkreśla kancelaria MTR Legal Rechtsanwälte , która doradza m.in. w zakresie prawa podatkowego.
Brak zwolnienia podatkowego przy wydzielonych działkach ogrodowych
Taki wyjątek nie zachodzi jednak, gdy działka ogrodowa jest wydzielona i sprzedawana. Zostało to jasno wyrażone przez Federalny Trybunał Podatkowy (BFH) w wyroku z dnia 26 września 2023 roku.
W sprawie będącej podstawą orzeczenia, podatnicy zakupili działkę z budynkiem starego gospodarstwa rolnego w 2014 roku. W budynku mieszkali podatnicy. Do niego należała około 4.000 metrów kwadratowych działka, którą podatnicy użytkowali jako ogród. Później wydzielili z ogrodu około 1.000 m² działki i sprzedali ją w 2019 roku.
Podatnicy nie uwzględnili sprzedaży tej działki częściowej w swojej deklaracji podatkowej. Jednak odpowiednie urzędy skarbowe uwzględniły dochód ze sprzedaży w decyzji podatkowej z 2021 roku i opodatkowały go zgodnie z ustawą o podatku dochodowym.
BFH oddala skargę
Podatnicy sprzeciwili się temu. Uważali, że sprzedaż działki częściowej nie spełnia przesłanek prywatnej transakcji sprzedaży, a dochód z tej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu z powodu użytkowania na potrzeby mieszkaniowe.
Jednakże skarga nie odniosła sukcesu w ostatniej instancji przed Federalnym Trybunałem Podatkowym. Sędziowie orzekli, że ze sprzedaży działki powstały inne dochody z prywatnej transakcji sprzedaży, które podlegają opodatkowaniu.
Jeśli pomiędzy zakupem a sprzedażą nieruchomości upłynie mniej niż dziesięć lat, inne dochody z prywatnej transakcji sprzedaży powstają. Zgodnie z § 23 ustawy o podatku dochodowym (EStG), zmiany wartości ekonomicznego aktywa w majątku prywatnym podatnika realizowane w okresie dziesięcioletnim podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Wystarczająca jest przy tym gospodarcza identyczność częściowa, jak stwierdził BFH.
Inne dochody z prywatnej transakcji sprzedaży
Gospodarcza identyczność częściowa ma miejsce, gdy zakupione dobro jest sprzedawane tylko częściowo. Gospodarcza identyczność podzielonego dobra pozostaje częściowo zachowana, jeśli podział może zostać przeprowadzony bez skomplikowanych środków technicznych i jeśli zbywalność dotychczasowego dobra pozostaje częściowo kontynuowana. Jest to na przykład przypadek przy podziale działek, wyjaśnił BFH.
Dlatego urząd skarbowy i sąd finansowy Dolnej Saksonii w tej sprawie słusznie uznali istnienie innych dochodów z prywatnej transakcji sprzedaży. Bowiem sprzedawana niebudowana część działki nie jest innego rodzaju aktywem gospodarczym pod względem jakości. Choć działki po sprzedaży mają różne wymiary, nie różnią się one zasadniczo pod względem rodzaju, funkcji i wartości, jak stwierdził BFH.
Użytkowanie na potrzeby mieszkaniowe tylko na działkach z zabudową
Wzrost wartości nie może zostać wyłączony z opodatkowania z powodu użytkowania własnego na potrzeby mieszkaniowe, wyjaśnili dalej sędziowie w Monachium. Wyjątki od opodatkowania są możliwe tylko wtedy, gdy nieruchomość między zakupem a sprzedażą była użytkowana wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe lub w roku sprzedaży i w dwóch latach ją poprzedzających była użytkowana na potrzeby mieszkaniowe. To wymaga, aby aktywo gospodarcze było zamieszkiwane przez podatnika na stałe. W przypadku niebudowanego gruntu to jednak nie zachodzi. Jedynie dla działki z budynkiem mieszkalnym może być udzielone zwolnienie podatkowe, a nie dla niebudowanej części. Dotyczy to także, gdy przed sprzedażą działka była użytkowana jako ogród, zdecydował BFH.
MTR Legal Rechtsanwälte doradza w sporach podatkowych z organami podatkowymi i innych zagadnieniach związanych z prawem podatkowym.
Chętnie nawiążemy kontakt z Państwem.
