Najemca komercyjny miał prawo obniżyć czynsz o 30 procent, ponieważ pomieszczenia były zaatakowane przez szkodniki. Tak orzekł OLG Karlsruhe wyrokiem z dnia 21 czerwca 2022 r. (Az.: 9 U 112/19).
Prawo najmu komercyjnego przewiduje możliwość obniżenia czynszu przez najemcę, gdy wynajmowana nieruchomość posiada wadę, która uniemożliwia jej użytkowanie zgodnie z umową. Warunkiem jest jednak, by wada była znaczna. Najemcy nie powinni jednak lekkomyślnie decydować, o ile obniżą czynsz. Kluczowe dla wysokości obniżki jest to, jak znaczna jest wada. Ponadto właściciel musi wcześniej zostać poinformowany o wadzie, wyjaśnia kancelaria MTR Rechtsanwälte, specjalizująca się w doradztwie w zakresie prawa najmu komercyjnego.
W sprawie przed OLG Karlsruhe sklep odzieżowy był zaatakowany przez szkodniki, a najemca w związku z tym obniżył czynsz. Właściciel jednak nie zgodził się z tym, wypowiedział umowę najmu bez okresu wypowiedzenia i wniósł pozew o wydanie i opróżnienie lokalu komercyjnego. Podczas gdy pozew był skuteczny w pierwszej instancji, OLG Karlsruhe w postępowaniu odwoławczym orzekł na korzyść najemcy.
OLG uznał, że wypowiedzenie nie było uzasadnione. Z powodu wystąpienia szkodników najemca miał prawo obniżyć czynsz o co najmniej 30 procent. W uzasadnieniu sąd stwierdził, że szkodniki w wynajmowanych lokalach handlowych są wadą, która w znacznym stopniu utrudnia użytkowanie lokalu zgodnie z umową. Zwłaszcza, że najemca musiał liczyć się z tym, że klienci mogli zauważyć szkodniki i sklep mógł przez to zyskać złą reputację. Dodatkowo można było obawiać się szkód związanych z żerowaniem. Zdatność lokali komercyjnych do użytkowania zgodnie z umową została zatem zmniejszona o co najmniej 30 procent, orzekło OLG Karlsruhe. Przyczyna wystąpienia szkodników i czy właściciel ponosi za to odpowiedzialność, nie ma znaczenia, podkreślił sąd.
Doświadczeni prawnicy w zakresie prawa najmu komercyjnego mogą doradzić.
