OLG Zweibrücken: Brak wyższej ceny z powodu wzrostu kosztów materiałów
Rosnące koszty budowy i wysokie odsetki nie ułatwiły zakupu nieruchomości. Jednak ten, kto zawarł umowę o stałą cenę z firmą budowlaną, powinien móc ufać tej cenie. Pokazuje to postanowienie Sądu Apelacyjnego w Zweibrücken z dnia 13 lipca 2023 r. (Az.: 5 U 188/22). Sąd Apelacyjny w Zweibrücken zadecydował, że klauzula umowy, umożliwiająca firmie budowlanej jednostronne podnoszenie cen mimo ustalonej ceny, jest nieważna.
Decyzja o budowie domu lub zakupie nieruchomości zwykle wiąże się z dużym nakładem finansowym. Dotyczy to szczególnie obecnych czasów rosnących kosztów budowy i wysokich odsetek. Dlatego ważne jest, aby dokładnie sprawdzać klauzule zawarte w umowach, mówi kancelaria MTR Legal Rechtsanwälte, która doradza między innymi w prawie nieruchomości.
Budowa domu murowanego za stałą cenę
W przypadku leżącym u podstawy sprawy w OLG Zweibrücken, para w grudniu 2020 roku podpisała umowę z firmą budowlaną na budowę domu murowanego. Firma zobowiązała się umownie do wybudowania domu murowanego na działce należącej do pary za cenę 300.000 euro. Strony wykorzystały wzór umowy firmy do zamknięcia tej transakcji. W tym wzorze znajdowała się klauzula umowna. Klauzula ta stanowiła, że obie strony są związane uzgodnioną ceną przez rok od podpisania umowy. Przy czym istniało także ograniczenie, że prace budowlane muszą rozpocząć się w ciągu trzech miesięcy od podpisania umowy.
Jednak rozpoczęcie budowy opóźniło się. Dlatego firma budowlana około sześć miesięcy po podpisaniu umowy w czerwcu 2021 roku poinformowała, że uzgodniona cena wzrośnie o około 50.000 euro, osiągając 350.000 euro. Firma uzasadniała to nadzwyczajnym wzrostem cen materiałów budowlanych, które nie były przewidywalne w momencie podpisania umowy.
Właściciele domów żądają zwrotu dodatkowych kosztów
Para nie zaakceptowała tego wzrostu cen. Zamiast tego zażądała od firmy rozpoczęcia prac budowlanych. Gdy firma odmówiła rozpoczęcia prac budowlanych, para wypowiedziała umowę i zleciła innej firmie budowlanej realizację projektu. Jednak ta firma określiła wyższą cenę za budowę domu murowanego niż pierwotna stała cena.
Para zażądała więc od pierwotnie zatrudnionej firmy budowlanej zwrotu dodatkowych kosztów związanych z realizacją budowy domu. Roszczenie oparła na fakcie, że wyższe koszty powstały tylko z powodu odmowy firmy do rozpoczęcia prac budowlanych za ustaloną stałą cenę.
Pozew pary zakończył się sukcesem już w pierwszej instancji w Sądzie Rejonowym w Kaiserslautern (Az.: 2 O 274/22). Firma budowlana wprawdzie odwołała się od tego wyroku, ale jej apelacja została odrzucona przez Płoski Sąd Apelacyjny w Zweibrücken.
Firma budowlana przedstawiła argument, że realizacja domu murowanego po pierwotnie ustalonej stałej cenie z powodów ekonomicznych nie jest już możliwa. Dla firmy cena ustalona w umowie zagrażała istnieniu i wykonanie umowy stało się niemożliwe.
OLG Zweibrücken: Klauzula korekty ceny nieważna
Jednak z tą argumentacją firma nie przekonała OLG Zweibrücken. Po tym, jak Sąd Apelacyjny wskazał firmie budowlanej na zamiar odrzucenia apelacji, firma wycofała środek prawny.
Ponieważ firma budowlana nie chciała zrealizować budowy domu po uzgodnionej cenie, para miała prawo wypowiedzieć umowę i zatrudnić inną firmę. OLG jasno wskazało, że para ma prawo żądać od firmy budowlanej zwrotu wynikających z tego dodatkowych kosztów.
Uzasadniając, sąd wskazał, że firma budowlana miała obowiązek zrealizować budowę domu po ustalonej w umowie stałej cenie. Na podstawie klauzuli korekty ceny zakotwiczonej w umowie, firma mogłaby jednostronnie podnieść uzgodnione wynagrodzenie. Ponieważ klient byłby przez to niekorzystnie traktowany, klauzula jest nieważna, stwierdził OLG Zweibrücken. Klienci nie mogli przy zawieraniu umowy przewidzieć, z jakimi wzrostami cen powinni się liczyć. Firma mogła zabezpieczyć się przed ryzykiem nieprzewidzianych wzrostów cen materiałów za pomocą regulacji, które jednocześnie uwzględniałyby odpowiednio interesy klienta, stwierdził sąd.
Decyzja pokazuje, że w prawie nieruchomości zawieranie bezpiecznych umów ma istotne znaczenie, a sprawdzanie klauzul w umowach budowlanych lub umowach kupna może się opłacać.
MTR Legal Rechtsanwälte doradza w prawie nieruchomości.
Chętnie nawiąż ą kontakt z nami!
