Konserwacja i naprawa w obiektach najmu komercyjnego
Tak zwana klauzula dachowa i elewacyjna w prawie najmu komercyjnego ciągle powoduje problemy. Prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości jest właściwym partnerem w sprawach prawnych.
Kto musi utrzymywać przedmiot najmu? To nie tylko w przypadku najmu prywatnego, ale również w prawie najmu komercyjnego jest to częsty punkt sporu między najemcami a wynajmującymi, zauważa kancelaria gospodarcza MTR Legal Rechtsanwälte, której doradztwo skupia się na prawie nieruchomości.
Jeśli w umowie najmu nie ustalono inaczej, sprawa jest jasna. Zgodnie z § 535 BGB, wynajmujący jest zobowiązany do przekazania najemcy przedmiotu najmu w stanie nadającym się do użytku zgodnie z umową i utrzymywania go w tym stanie przez cały czas trwania najmu.
Klauzule dotyczące konserwacji przedmiotu najmu
W praktyce wygląda to jednak często inaczej i również najemcy są zobowiązywani do konserwacji przez odpowiednie klauzule w umowie najmu. W przypadku umowy najmu prywatnego odbywa się to często przez klauzule dotyczące drobnych i estetycznych napraw, natomiast w umowie najmu komercyjnego często zakotwicza się tzw. klauzulę dachową i elewacyjną.
Taka klauzula jest często tak skonstruowana, że wynajmujący przejmuje jedynie konserwację dachu i elewacji obiektu najmu, a najemca jest odpowiedzialny za wszystkie inne działania związane z zewnętrzną i wewnętrzną konserwacją i naprawą przedmiotu najmu. W ten sposób najemca komercyjny może być zobowiązany do znacznie większego zakresu konserwacji niż najemca prywatny. Tło tego jest takie, że najemca komercyjny jest uważany za mniej wymagający ochrony niż osoba prywatna.
Prace naprawcze na dachu, elementach konstrukcyjnych i elewacji
Konserwacja rozumiana jest jako działania niezbędne do utrzymania przedmiotu najmu w stanie używalności zgodnym z przeznaczeniem. Wówczas należy usuwać ślady zużycia i wady. Może to dotyczyć np. świeżego malowania. Pod naprawę podlegają również prace naprawcze, które są konieczne np. na dachu.
Jakie prace konserwacyjne i naprawcze obejmuje formuła dach i elewacja, nie jest dokładnie zdefiniowane. W orzecznictwie coraz częściej przyjmuje się, że chodzi o dach, elementy konstrukcyjne budynku i elewację zewnętrzną. Tutaj niezbędne prace miałby przejąć wynajmujący, podczas gdy najemca jest odpowiedzialny za wszystkie inne działania. Jak daleko sięgają jego obowiązki, może być ustalone w umowie najmu komercyjnego. Granice są często płynne, co regularnie prowadzi do sporów prawnych między najemcą a wynajmującym. Wówczas należy skontaktować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.
Ścisłe granice w umowie formularzowej
Należy zauważyć, że w umowie najmu indywidualnego można ustalić bardziej dalekosiężne regulacje niż w umowie formularzowej. Zgodnie z § 307 BGB, klauzula umowna jest nieodpowiednia, jeśli nieuzasadnienie obciąża ona partnera umowy stosującego klauzulę. Zatem w umowie formularzowej obowiązki konserwacyjne i naprawcze mogą być przeniesione na najemcę tylko w takim zakresie, w jakim dotyczą one szkód przypisanych do użytkowania przedmiotu najmu i mieszczą się w sferze ryzyka najemcy.
MTR Legal Rechtsanwälte doradza w zakresie klauzul umownych w prawie najmu komercyjnego oraz innych kwestiach związanych z prawem nieruchomości.
Nawiąż kontakt z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.
