Orzeczenie BFH dotyczące sprzedaży nieruchomości ze spadku bez podatku.
Przy sprzedaży nieruchomości należącej do spadku może obowiązywać zwolnienie podatkowe. Bundesfinanzhof (BFH) orzekł w wyroku z dnia 26 września 2023 roku, zmieniając swoje dotychczasowe stanowisko, że zasada ta obowiązuje (sygn. IX R 13/22). Dotyczy to przynajmniej sytuacji, gdy wcześniej wykupione zostały udziały od wspólnoty spadkowej.
Zgodnie z § 23 ust. 1 zdanie 1 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (EStG) transakcją prywatną sprzedaży jest taka, gdzie między zakupem a sprzedażą nieruchomości nie minęło więcej niż dziesięć lat. Wówczas mamy do czynienia z prywatną sprzedażą i od zysku ze sprzedaży nieruchomości należy zapłacić podatek dochodowy, jak tłumaczy kancelaria MTR Legal Rechtsanwälte, która doradza m.in. w zakresie prawa podatkowego.
BFH: Brak prywatnej transakcji sprzedaży przy sprzedaży nieruchomości ze spadku
Zrywając z wcześniejszym stanowiskiem, BFH w omawianym przypadku zdecydował inaczej, mimo że spadkobierca sprzedał nieruchomość ze spadku około trzy lata po nabyciu spadku. BFH stwierdził, że z tytułu prywatnej sprzedaży nie wystąpi podatek dochodowy. Warunkiem koniecznym było bowiem, aby nabyte mienie zostało wcześniej zakupione.
W opisywanym przypadku spadkodawczyni zmarła w roku 2015. Spadkobiercami zostali jej mąż z udziałem w wysokości 52% oraz dwoje dzieci po 24% każdy. W skład spadku wchodziła także nieruchomość. Po śmierci kobiety jej mąż i dzieci zostali wpisani do księgi wieczystej jako współwłaściciele nieruchomości.
Dzieci spadkodawczyni przelały w kwietniu 2017 roku swoje udziały na rzecz osoby trzeciej, która, korzystając z ustawowego prawa pierwszeństwa zakupu, przeniosła wkrótce potem te udziały na męża spadkodawczyni. Jednocześnie wspólnota spadkowa została rozwiązana. W lutym 2018 roku mężczyzna sprzedał w końcu nieruchomość pochodzącą ze spadku.
Urząd skarbowy żąda podatku dochodowego
Właściwy urząd skarbowy był zdania, że sprzedaż stanowi prywatną transakcję sprzedaży w ramach dziesięcioletniego okresu spekulacyjnego i nałożył odpowiednio podatek dochodowy. Argumentowano, że poprzez nabycie udziałów w spadku od osoby trzeciej dokonano częściowego odpłatnego nabycia nieruchomości w wysokości 48%. Ponieważ między nabyciem udziałów a sprzedażą nieruchomości minęło mniej niż dziesięć lat, zysk ze sprzedaży podlega opodatkowaniu.
Pozew mężczyzny przeciwko decyzji podatkowej został oddalony przez sąd finansowy. BFH jednak uchylił wyrok w postępowaniu rewizyjnym i przyznał rację skarżącemu. Sąd finansowy niesłusznie uznał zysk za podlegający opodatkowaniu z tytułu prywatnej sprzedaży.
BFH przyznaje rację skarżącemu
Uzasadniając swoje stanowisko, BFH podkreślił, że odpłatne nabycie udziału we wspólnocie spadkowej nie jest równoważne z nabyciem nieruchomości. Ogólnokorporacyjne uczestnictwo nie jest nieruchomością i nie może być z nią porównywalne.
Nie ma więc identyczności między nabywanym a sprzedawanym majątkiem, jak podkreślili sędziowie z Monachium. Skarżący nabył udziały dzieci spadkodawczyni, ale sprzedał nieruchomość należącą do spadku. Dlatego nie spełniono warunków do uznania transakcji za prywatną sprzedaż, wyjaśnił BFH. Tą decyzją BFH zmienił swoje dotychczasowe stanowisko i wystąpił przeciw stanowisku administracji skarbowej.
BFH swoją decyzją zapewnił przejrzystość. Wspólnoty spadkowe mogą dzięki temu wyrokowi skorzystać i zrealizować sprzedaż nieruchomości ze spadku bez podatku dochodowego. Warunkiem jest jednak posiadanie wystarczających środków finansowych na przejęcie udziałów i zgoda spadkobierców na sposób działania. Często jednak w przypadku wspólnot spadkowych dochodzi do sporów o sposób postępowania z nieruchomościami ze spadku, co finalnie prowadzi do podatkowych niekorzyści. Tego należy unikać.
MTR Legal Rechtsanwälte oferuje kompleksowe doradztwo w zakresie prawa podatkowego i sporu podatkowego z organami skarbowymi
Prosimy o kontakt z nami!
