Wada ukryta przy zakupie nieruchomości podstępnie zatajona – Wyrok BGH dotyczący obowiązku ujawnienia, sygn. akt: V ZR 43/23
Sprzedawcy nieruchomości muszą poinformować o wadach nieruchomości. Zgodnie z wyrokiem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości z dnia 27 października 2023 roku dotyczy to także sytuacji, gdy w umowie kupna uzgodniono wyłączenie odpowiedzialności za wady (sygn. akt: V ZR 43/23).
Według prawa nieruchomości sprzedawca musi poinformować kupującego o szczególnie poważnych wadach nieruchomości bez pytania. Aby chronić się przed roszczeniami odszkodowawczymi, sprzedawca może uzgodnić wyłączenie odpowiedzialności za wady w umowie kupna. Wyłączenie odpowiedzialności możliwe jest jednak tylko dla oczywistych wad, które kupujący mógłby zauważyć. BGH z aktualnym wyrokiem wzmocnił obowiązek ujawnienia informacji przez sprzedawcę nieruchomości nawet w przypadku uzgadniania wyłączenia odpowiedzialności, jak podaje kancelaria gospodarcza MTR Legal Rechtsanwälte , która m.in. doradza w zakresie prawa nieruchomości.
Odpowiedzialność za wady rzeczy wyłączona umową
W rozpatrywanej sprawie powód nabył w czerwcu 2016 roku działkę z domem jednorodzinnym. W umowie kupna uzgodniono wyłączenie odpowiedzialności za wady rzeczy. Dom miał również zadaszony taras, na który zwracano uwagę w opisie nieruchomości. Dach tarasu był jednak nieszczelny. Sprzedawca nie poinformował kupującego o tej wadzie.
Gdy kupujący stwierdził uszkodzenie, wytoczył pozew o pokrycie ustalonych kosztów napraw w wysokości około 32 000 euro. Pozew początkowo odniósł częściowy sukces. OLG Bremen potwierdził, że nieszczelny dach tarasu stanowi wadę rzeczy, jednakże uzgodnione wyłączenie odpowiedzialności za wady rzeczy miało zastosowanie. Nie można było ustalić, że sprzedawca podstępnie zataił wadę.
Wada ukryta podstępnie zatajona
BGH widział to jednak inaczej. W uzasadnieniu BGH wskazał, że nieszczelność dachu tarasu stanowi wadę rzeczy, a nie tylko symptom wady rzeczy. Sprzedawca zataił wprowadzenia wody przez dach tarasu, działając podstępnie, nawet jeśli nie zna lub zna tylko częściowo przyczyny, jak wskazali sędziowie z Karlsruhe.
Kupujący nie mogli rozpoznać wady, kontynuował BGH. Chociaż dach tarasu był omawiany przed zawarciem umowy, sprzedawca nie wskazał na wprowadzenia wody przez dach i podstępnie zataił wadę.
BGH zwrócił sprawę do OLG Bremen, który musi teraz zdecydować o wysokości roszczenia o odszkodowanie.
MTR Legal Rechtsanwälte doradza przy transakcjach nieruchomościowych i innych tematach dotyczących prawa nieruchomości.
Prosimy o kontakt z nami.
