Najemca może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego ze skutkiem natychmiastowym z ważnego powodu. Niewłaściwa kalkulacja kosztów eksploatacyjnych może być ważnym powodem według orzeczenia BGH (Az.: XII ZR 11/20).
Zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego ze skutkiem natychmiastowym z ważnego powodu, jeśli kontynuacja najmu stała się obiektywnie niemożliwa do zaakceptowania dla jednej ze stron, wyjaśnia kancelaria gospodarcza MTR Rechtsanwälte.
W postępowaniu przed BGH najemca wynajął lokal w centrum handlowym. Z powodu nieprawidłowego działania transmisji alarmu pożarowego, właściciel musiał zatrudnić dodatkowe straże pożarowe. Koszty te wliczył do kosztów eksploatacyjnych, podobnie jak koszty umeblowania strefy gastronomicznej. Najemca sprzeciwił się temu i złożył wypowiedzenie z powodu błędnej kalkulacji kosztów eksploatacyjnych.
Jednakże Sąd Okręgowy w Berlinie uznał wypowiedzenie za nieważne. Wynajmujący błędnie przeniósł na najemcę koszty umeblowania strefy gastronomicznej oraz koszty strażników pożarowych. Mimo że błąd ten był jasny i najemca został przez to poszkodowany na siedmiocyfrową kwotę, nie wystarczyło to jako powód do natychmiastowego rozwiązania umowy, uznał Sąd Okręgowy w Berlinie. Najemca nie wykazał, że wynajmujący działał umyślnie czy w celu oszukania.
Jednak BGH w wyroku z 6 października 2021 r. uznał to inaczej i uchylił decyzję Sądu Okręgowego w Berlinie. Istnieje ważny powód do natychmiastowego wypowiedzenia umowy, gdy biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności danego przypadku, szczególnie winę stron umowy, i przy rozważeniu interesów obu stron nie można już oczekiwać kontynuacji umowy najmu nawet do końca okresu wypowiedzenia lub innego zakończenia umowy. Przestępstwa majątkowe na niekorzyść najemcy stanowią taki ważny powód wypowiedzenia, stwierdził BGH.
Nieuczciwości wynajmującego, np. przez celowo błędne kalkulacje kosztów eksploatacyjnych, mogą zatem uzasadniać natychmiastowe wypowiedzenie przez najemcę, jednoznacznie stwierdzili sędziowie z Karlsruhe. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy wynajmujący utrzymuje błędną kalkulację w sposób nie do zaakceptowania, pomimo zwrócenia na to uwagi przez najemcę, uznał BGH.
Prawnicy z doświadczeniem w prawie najmu lokali użytkowych mogą doradzać.
