Koopovereenkomst door afspraak belastingontduiking niet ongeldig – BGH V ZR 115/22
Ondanks een zogenaamde zwartgelda2fspraak hoeft een koopovereenkomst over een onroerend goed niet ongeldig te zijn. Dat heeft de BGH met een uitspraak van 15 maart 2024 bepaald (Az.: V ZR 115/22). Dat is mogelijk wanneer het hoofddoel van de koopovereenkomst niet belastingontduiking is, maar de aankoop dan wel verkoop van het onroerend goed.
Bij onroerend goedtransacties wisselt doorgaans veel geld van eigenaar. Ook de belastingdienst wil meeprofiteren. De verleiding kan dan groot zijn om op zijn minst bij de belastingen wat te ‘besparen’ en in de notariële koopovereenkomst een lagere verkoopprijs op te geven dan daadwerkelijk overeengekomen en betaald is. Daarvan wordt echter afgeraden. Enerzijds gaat het dan om belastingontduiking, waardoor de contractspartijen strafrechtelijk vervolgd kunnen worden, en anderzijds kan de koopovereenkomst daardoor ongeldig zijn, aldus het advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte, dat onder meer adviseert in vastgoedrecht.
Verkeerde prijsopgave in de notariële koopovereenkomst
Toch kan de koopovereenkomst ondanks een zwartgelda2fspraak geldig blijven, zoals blijkt uit het vonnis van het Duitse Hooggerechtshof van 15 maart 2024. In de onderliggende zaak hadden de partijen een aankoopprijs van 150.000 euro voor het onroerend goed afgesproken. In de notariële akte lieten ze echter slechts 120.000 euro als aankoopprijs vastleggen. De niet gecertificeerde 30.000 euro had de koper al voor de certificeringsdatum contant aan de verkoper betaald.
Later gaf de verkoper bij een vrijwillige strafklacht de vermindering van overdrachtsbelasting toe. Vervolgens was er tussen de verkoper en de koper discussie over de geldigheid van de koopovereenkomst en de terugdraaiing daarvan.
BGH: Koopovereenkomst is geldig
De zaak belandde uiteindelijk bij de BGH. De rechters in Karlsruhe stelden eerst vast dat de notarieel gecertificeerde koopovereenkomst vanwege de bewust verkeerde prijsopgave een schijnvertoning is, die volgens § 117 Abs. 1 BGB nietig is. Echter, de verborgen rechtshandeling, namelijk de mondeling afgesloten koopovereenkomst over het onroerend goed tegen de hogere prijs, is geldig. Het gebrek aan vorm is hersteld met de oplevering en de inschrijving van de koper in het kadaster. De koper is daarmee eigenaar van de onroerende zaken geworden. Dat zou anders zijn als de koopovereenkomst nietig zou zijn.
Dat is echter niet het geval, aldus de BGH. Want de zwartgelda2fspraak leidt niet rechtstreeks tot de nietigheid van de gehele koopovereenkomst wegens schending van een wettelijk verbod. Als bij de certificering van een onroerend goed bij de aankoop een lagere prijs wordt opgegeven dan mondeling is overeengekomen om belastingen te ontwijken, is er weliswaar sprake van een zogenaamde zwartgelda2fspraak. Daardoor wordt de koopovereenkomst echter niet nietig. De koopovereenkomst is alleen nietig als het doel om belastingen te ontwijken het enige of hoofddoel van de overeenkomst was. Maar dat is doorgaans niet het geval als de koop of verkoop van het onroerend goed serieus is bedoeld. Een contract waaruit belastingontduiking voortvloeit, is alleen nietig als de belastingontduiking het hoofddoel van het contract vormt, verduidelijkte de rechters in Karlsruhe verder.
Onderscheid met zwartgelda2fspraken bij aannemingsovereenkomsten
Daarbij onderscheidden ze hun jurisprudentie met betrekking tot koopovereenkomsten van onroerend goed duidelijk van de jurisprudentie bij zwartgelda2fspraken bij aannemingsovereenkomsten.2fspraken in aannemingsovereenkomsten die ertoe leiden dat een contractspartij zijn fiscale verplichtingen niet nakomt, kunnen volgens de Wet bestrijding illegale arbeid zonder meer leiden tot nietigheid van de gehele overeenkomst. Deze regelingen zijn echter niet toepasbaar op zwartgelda2fspraken in het kader van koopovereenkomsten van onroerend goed, aldus de BGH.
Hier is de afspraak om een onjuiste prijs op te geven weliswaar juridisch iets verwerpelijks. Maar dit heeft alleen gevolgen voor het gehele contract als de verboden belastingontduiking het beoogde hoofddoel van het contract vormt, stelde de BGH duidelijk. Dienovereenkomstig is de koopovereenkomst in het voorliggende geval door de zwartgelda2fspraak niet nietig. Hier was de transactie van onroerend goed serieus bedoeld. De serieuze intentie om prestaties uit te wisselen wordt bevestigd door de afsluiting van de koopovereenkomst en de uitvoering ervan, aldus de BGH. Ook al is de zwartgelda2fspraak op zich nietig, leidt dit niet tot de nietigheid van het gehele contract.
MTR Legal Rechtsanwälte begeleidt u bij onroerend goed transacties en adviseert over verdere thema’s van het vastgoedrecht.
Neem contact met ons op!
