Privacy-gerelateerde implicaties bij het publiceren van foto’s van woonruimtes in het kader van vastgoedbrochures
De gerechtelijke discussies over privacy bij de verkoop van residentieel vastgoed zijn de afgelopen jaren steeds belangrijker geworden. Vooral de uitspraak van de rechtbank Frankenthal (zaaknr.: 3 O 30/23, gepubliceerd op 02.08.2024) vestigt de aandacht op een zorgvuldige omgang met beeldmateriaal van het interieur van vastgoed. De uitspraak zet nieuwe accenten voor alle betrokkenen bij het transactieproces – van particuliere verkopers, professionele bemiddelaars tot marketingplatforms.
Afweging tussen marketingbelangen en privacyrechten
Het publiceren van interieurfoto’s in het kader van de AVG
Foto’s van binnenruimtes van een woning of huis bieden doorgaans inzicht in de persoonlijke leefomstandigheden van de huidige bewoners. Bij publicatie van dergelijke foto’s in online-brochures of op vastgoedportalen zijn daarom persoonsgegevens in de zin van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) betrokken, indien identificatie of een relatie tot de bewoners mogelijk is. Dit kan al het geval zijn door persoonlijke bezittingen, meubilair, kunstvoorwerpen of individuele inrichtingselementen. De rechtbank Frankenthal heeft hierover verduidelijkt dat zonder uitdrukkelijke toestemming van de bevoegde personen geen publicatie van dergelijke foto’s mag plaatsvinden.
Juridisch kader: toestemming, belangenafweging en informatieplichten
Binnen deze context is het van groot belang om op rechtsgeldige wijze toestemming te verkrijgen volgens art. 6 lid 1 zin 1 sub a AVG. Als alternatief kan publicatie worden gebaseerd op een belangenafweging (art. 6 lid 1 sub f AVG), mits er doorslaggevende gerechtvaardigde belangen van de publicerende partij kunnen worden aangetoond – wat bij gevoelige beelden van woonruimtes meestal een hoge drempel vormt. Aanbieders moeten bovendien voldoen aan uitgebreide transparantie- en informatieplichten uit art. 13 AVG tegenover de betrokkenen; dit betreft onder meer het doel van de gegevensverwerking, de rechtsgronden en de bewaartermijn.
Civielrechtelijke en privacyrechtelijke aansprakelijkheidsrisico’s
Vorderingen tot staking, verwijdering en schadevergoeding
Het ongeoorloofd publiceren van interieurfoto’s kan aanzienlijke civielrechtelijke consequenties met zich meebrengen. Met name zijn vorderingen tot staking en verwijdering mogelijk door de betreffende bewoners. In de context van de AVG bestaat bovendien een aanspraak op vergoeding van immateriële schade (art. 82 AVG), die verder reikt dan enkel materiële compensatie. Vastgoeddienstverleners zijn dan ook goed geadviseerd de rechtmatigheid van dergelijke online-publicaties voorafgaand grondig te toetsen en waar mogelijk passende toestemmingsverklaringen in te winnen.
Gevolgen voor de contractuele relatie en makelaarsaansprakelijkheid
Indien bemiddelingsbedrijven zonder rechtsgeldige grond interieurfoto’s publiceren, kunnen daaruit ook aansprakelijkheidsvraagstukken ontstaan binnen de contractuele relatie met de opdrachtgever of met derden. Een privacy-onrechtmatige publicatie kan een plichtsverzuim opleveren dat tot schadevergoeding kan leiden. Deze aspecten dienen in de contractopstelling en gedurende het volledige bemiddelingsproces te worden meegenomen.
Praktische bewustwording en risico’s bij het gebruik van platforms
Betekenis voor verkopers, bemiddelaars en derde platformen
Vastgoedverkopers staan vaak in het spanningsveld tussen een zo aantrekkelijk mogelijke marketingstrategie en de wettelijke randvoorwaarden van gegevensbescherming. Ook voor derden, in het bijzonder vastgoedportalen en beheerders van brochures, bestaat het risico van een gezamenlijke privacyrechtelijke verantwoordelijkheid volgens art. 26 e.v. AVG. Het inschakelen of gebruiken van externe dienstverleners ontslaat de betrokkenen niet van hun eigen onderzoeksplicht met betrekking tot de privacyconforme inrichting van de brochure-inhoud.
Relevantie voor transparantie en vertrouwen
Strikte naleving van privacyrechtelijke voorschriften is niet in de laatste plaats ook een kwestie van bedrijfsreputatie en het opbouwen van vertrouwen in de markt. Overtredingen kunnen leiden tot aanzienlijke reputatieschade en regulatoire maatregelen, inclusief boetes door toezichthoudende autoriteiten. Transparantie over het gebruik van foto’s en de bijbehorende rechtsgronden blijft daarmee een essentiële vereiste in vastgoedmarketing.
Praktische relevantie en vooruitblik
De recente uitspraak van de rechtbank Frankenthal maakt duidelijk: met het toenemende gebruik van digitale marketingtools en de grotere zichtbaarheid van gevoelige informatie over woonomstandigheden nemen de eisen aan een juridisch correcte omgang met beeldmateriaal van binnenruimtes toe. De bescherming van de persoonlijke levenssfeer blijft hoogste prioriteit, marktbehoeften zijn daaraan ondergeschikt.
Verdere rechterlijke uitspraken over de verhouding tussen privacy en vastgoedmarketing zijn te verwachten, aangezien de materie nog veel open vragen laat en de praktische belangen uiteenlopend zijn.
Bronvermelding: verslaggeving is onder meer gebaseerd op de uitspraak van de rechtbank Frankenthal, zaaknr. 3 O 30/23, gepubliceerd op urteile.news [geraadpleegd op 2 augustus 2024]. De toelichtingen bieden uitsluitend een eerste overzicht van de juridische onderwerpen en pretenderen niet volledig te zijn.
Gezien de complexiteit en het dynamische karakter van privacyvraagstukken rond vastgoedtransacties staan de Rechtsanwalt bij MTR Legal landelijk en internationaal ter beschikking om opkomende juridische vragen of onzekerheden via een gestructureerde dialoog deskundig te begeleiden.
