Toelaatbaarheid van wijziging van de verdeelsleutel bij servicekosten: Vereisten voor verhuurders
Het Amtsgericht Hanau heeft met vonnis van 25-07-2023 (zaaknr.: 32 C 162/22) een praktijkrelevante uitspraak gedaan over de omgang met de verdeelsleutel voor servicekosten binnen een huurovereenkomst. Centrale vraag was onder welke voorwaarden een verhuurder gerechtigd is om tijdens de looptijd van het contract een wijziging in de verdeelsleutel door te voeren. De uitspraak belicht essentiële aspecten van het huurrecht en stelt normen vast voor een rechtszekere inrichting van servicekostenafrekeningen.
Betekenis van de verdeelsleutel voor servicekosten
Grondslagen van de verdeelsleutel
De verdeelsleutel bepaalt op welke wijze de doorbelaste servicekosten over de individuele huurders worden verdeeld. Hierbij zijn verschillende mogelijkheden, zoals toerekening naar woonoppervlakte, naar aantal personen, naar eenheden of – indien individueel meetbaar – naar daadwerkelijk verbruik. De keuze van de sleutel heeft aanzienlijke invloed op de concrete kostenverdeling en is doorgaans vastgelegd in het huurcontract.
Wettelijke bepalingen
Volgens § 556a BGB moet in principe worden onderscheiden of er in de huurovereenkomst een afspraak is gemaakt over de verdeelsleutel, of dat wettelijke regelingen van toepassing zijn. In de praktijk geldt dat de contractueel afgesproken verdeelsleutel bindend is, tenzij de contractpartijen rechtsgeldig een wijziging overeenkomen of een wettelijke regeling in een uitzonderingsgeval van toepassing is.
Vereisten voor een wijziging van de verdeelsleutel
Vereisten voor het wijzigingsrecht van de verhuurder
Cruciaal is dat de verhuurder niet eenzijdig en willekeurig de verdeelsleutel kan wijzigen. Volgens de jurisprudentie van het Amtsgericht Hanau is een wijziging slechts toegestaan als er een inhoudelijk gerechtvaardigde, voldoende reden voor bestaat. Louter het vereenvoudigen van de afrekening of bijvoorbeeld een economisch voordeligere verdeling ten gunste van de verhuurder is op zichzelf onvoldoende.
De rechtbank preciseert daarbij dat een wijziging van de verdeelsleutel zonder instemming van de huurder in de regel is uitgesloten, tenzij er een contractuele machtiging of wettelijke basis voor bestaat. Met name is er een begrijpelijke, objectieve aanleiding vereist, zoals wezenlijke bouwkundige wijzigingen aan het huurobject of de latere installatie van verbruiksafhankelijke meetapparatuur, om een afwijking van de oorspronkelijke sleutel te rechtvaardigen.
Juridische gevolgen van een ontoelaatbare wijziging
Wordt de verdeelsleutel zonder voldoende reden en zonder instemming van de betrokken huurders gewijzigd, dan bestaat het risico dat de servicekostenafrekeningen gedeeltelijk of geheel ongeldig zijn. De huurder kan tegen een dergelijke afrekening bezwaar maken of eventueel om een rechterlijke toetsing vragen. Dit maakt duidelijk dat verhuurders in het bijzonder zorgvuldig moeten beoordelen of en in hoeverre een wijziging van de verdeelsleutel toelaatbaar is.
Concreet geval van het Amtsgericht Hanau
Feiten
In het te beoordelen geval had de verhuurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst eenzijdig de bestaande verdeelsleutel voor de verdeling van servicekosten gewijzigd. Als belangrijkste reden werd het – vermeende – voordeel voor de huurders aangevoerd. De betreffende huurders maakten bezwaar tegen deze wijziging onder verwijzing naar het ontbreken van een contractuele basis en een vermeend oneerlijk nadeel.
Motivering van de beslissing
Het Amtsgericht Hanau bevestigde het juridische standpunt van de huurderszijde. Het stelde vast dat een wijziging van de verdeelsleutel voor servicekosten tijdens een lopende huurovereenkomst zonder wederzijds akkoord en zonder voldoende inhoudelijke reden nietig is. De rechtbank benadrukte de beschermfunctie van het huurrecht ten opzichte van eenzijdige wijzigingen door de verhuurder en wees erop dat afwijkingen van de oorspronkelijk in het huurcontract vastgelegde regeling alleen bij uitzondering zijn toegestaan.
Betekenis voor de huurrechtpraktijk
Voor verhuurders
De uitspraak onderstreept dat er strenge eisen gelden voor het wijzigen van de verdeelsleutel voor servicekosten binnen een huurovereenkomst. Het is raadzaam om de betreffende afspraken contractueel nauwkeurig vast te leggen om latere geschillen te vermijden.
Voor huurders
Huurders kunnen zich bij een eenzijdige wijziging zonder transparante en begrijpelijke motivering en zonder individuele instemming doorgaans met succes verzetten tegen de nieuwe verdeelwijze.
Conclusie
De uitspraak van het Amtsgericht Hanau biedt belangrijke verduidelijkingen over de verdeling van servicekosten in huurrelaties en toont aan dat wijzigingen van de verdeelsleutel alleen zijn toegestaan indien er voldoende en objectieve redenen zijn. Zowel voor verhuurders als huurders gelden daarbij aanzienlijke juridische eisen en risico’s.
Opmerking
Dit overzicht biedt een vrijblijvend inzicht in de huidige vereisten voor wijziging van de verdeelsleutel voor servicekosten in huurrelaties. Voor vragen over contractuele afspraken, rechten en plichten met betrekking tot servicekostenafrekeningen of over de gerechtelijke handhaving van aanspraken, staan de advocaten van MTR Legal graag als aanspreekpunt tot uw beschikking.
