Een commerciële huurder mocht de huur met 30 procent verlagen, omdat de ruimtes door ongedierte waren aangetast. Dat heeft het OLG Karlsruhe met een uitspraak van 21 juni 2022 beslist (Az.: 9 U 112/19).
Het commerciële huurrecht voorziet erin dat een huurverlaging door de huurder mogelijk is, als het gehuurde een gebrek vertoont waardoor het gehuurde niet zoals contractueel overeengekomen kan worden gebruikt. Voorwaarde is echter dat er sprake is van een aanzienlijk huurgebrek. Huurders moeten echter niet lichtvaardig beslissen in hoeverre zij een huurverlaging als gepast beschouwen. Doorslaggevend voor de hoogte van de huurverlaging is hoe aanzienlijk het huurgebrek is. Bovendien moet de verhuurder vooraf op de hoogte worden gesteld van het huurgebrek, legt het advocatenkantoor MTR Rechtsanwälte uit, dat huurder en verhuurder in het commerciële huurrecht adviseert.
In de zaak voor het OLG Karlsruhe was een modezaak door ongedierte aangetast en verlaagde de huurder daarop de huur. De verhuurder was het daar echter niet mee eens, sprak op zijn beurt de ontslag op staande voet uit en klaagde op ontruiming en teruggave van de bedrijfsruimten. Terwijl de vordering in eerste instantie nog succesvol was, besliste het OLG Karlsruhe in hoger beroep in het voordeel van de huurder.
Het OLG zag de ontslag als niet gerechtvaardigd. Vanwege de ongedierteplaag mocht de huurder de huur met minstens 30 procent verlagen. Als reden voerde de rechtbank aan dat ongedierte in gehuurde bedrijfsruimten een gebrek is dat het contractuele gebruik van het gehuurde niet onbeduidend belemmert. Bovendien moest de huurder rekening houden met het feit dat ook de klanten het ongedierte zouden kunnen waarnemen en dat de winkel daardoor een slechte reputatie kon krijgen. Verder was ook te vrezen voor vraatschade. De geschiktheid van de commerciële huurpanden voor contractueel gebruik was daardoor met minstens 30 procent verminderd, aldus het OLG Karlsruhe. Het deed er niet toe wat de oorzaak van de ongedierteplaag was en of de verhuurder daarvoor verantwoordelijk was, maakte de rechtbank duidelijk.
In het commerciële huurrecht ervaren advocaten kunnen adviseren.
