Informatieplicht van de verkoper over loden leidingen bij vastgoedverkoop: gevolgen en achtergronden
Bij de aankoop van onroerend goed is de staat van de nutsvoorzieningen van essentieel belang – vooral met betrekking tot de kwaliteit van de drinkwaterinstallatie. Volgens een recente uitspraak van de rechtbank Lübeck (Az. 2 O 231/23; vonnis van 12.08.2025) is de verkoper van een woonhuis verplicht de koper te informeren over het gebruik van loden leidingen in de drinkwatervoorziening. De rechtbank baseerde zich daarbij op de contractuele informatieplicht en de bestaande gezondheidsrisico’s die gepaard gaan met loden leidingen.
Gezondheids- en juridische relevantie van loden leidingen
Gezondheidsrisico’s door lood in drinkwater
Lood in de drinkwaterinstallatie vormt een ernstig gezondheidsrisico. Zelfs kleine hoeveelheden kunnen vooral bij kinderen, zwangere vrouwen en ouderen tot ernstige gezondheidsproblemen leiden. De thans geldende drinkwaterverordening (TrinkwV) stelt daarom strenge limieten voor lood in drinkwater en verbiedt het gebruik van loden leidingen in nieuwbouw.
Wettelijke voorschriften en zorgplichten
Het gebruik van loden leidingen is niet alleen een gezondheidsrisico, maar brengt ook juridische consequenties met zich mee. De eigenaar van een woning is conform de TrinkwV verplicht ervoor te zorgen dat het geleverde drinkwater voldoet aan de wettelijke grenswaarden. Bij overschrijding van deze grenzen is men verplicht tot handelen; zo nodig moet de leiding worden gerenoveerd. De zorgplicht omvat ook de informatievoorziening aan potentiële kopers over bestaande risico’s en gebreken.
Verzwaarde informatieplicht voor vastgoedverkopers
Verborgen gebreken en opzettelijk verzwijgen
Loden leidingen in het drinkwatersysteem vormen een verborgen gebrek dat voor leken zonder specifieke vakkennis niet zichtbaar is. Verkopers die weten van het bestaan van dergelijke leidingen, moeten potentiële kopers daar spontaan op wijzen. Indien zij deze informatie achterhouden, kan – zoals de rechtbank Lübeck bevestigde – sprake zijn van opzettelijk verzwijgen van een gebrek. Dit kan tot gevolg hebben dat contractueel overeengekomen aansprakelijkheidsuitsluitingen worden doorbroken.
Ontbinding van de overeenkomst en schadevergoedingsvorderingen
Kopers aan wie essentiële omstandigheden zoals het bestaan van loden leidingen zijn verzwegen, kunnen op basis van het wettelijk garantie- en aansprakelijkheidsrecht (492 e.v. BGB) zowel terugvordering van de koopovereenkomst als vergoeding van de geleden schade eisen. Een dergelijk gebrek is bijzonder ernstig als het het gebruik van het gekochte aanzienlijk beperkt en de koper extra kosten oplegt voor het herstel.
Praktische gevolgen voor contractopstelling en due diligence
Betekenis voor de contractpartijen
Voor de verkoper vloeit hieruit voort dat alle hem bekende feiten die de waarde of het gebruik van het onroerend goed wezenlijk kunnen beïnvloeden, moeten worden bekendgemaakt. Voor kopers wordt het belang van een zorgvuldige technische controle binnen de due diligence des te belangrijker, juist met het oog op de bestaande huisinstallatie.
Bijzonderheden in het vastgoedrecht
In het handelsrecht, vennootschapsrecht of bij grotere transacties, zoals de aankoop van portefeuilles of deelnemingen, speelt deze informatieplicht een centrale rol bij de juridische en economische beoordeling van transacties. In internationaal verband moeten bovendien verschillende standaarden en nationale regels in acht worden genomen.
Verdere overwegingen en adviezen
De beslissing van de rechtbank Lübeck sluit aan bij een reeks uitspraken die de informatie- en mededelingsplichten van contractpartijen bij vastgoedtransacties nader afbakenen. Ze onderstreept dat correcte openbaarmaking van relevante omstandigheden een integraal onderdeel is van iedere vastgoedtransactie en juridische en economische risico’s minimaliseert.
Voor verdere vragen over verplichtingen en risico’s rondom het juridisch zorgvuldig opstellen van vastgoedkoopcontracten, maatregelen bij gebreken of de omgang met technische risico’s bij vastgoedtransacties, kunnen verantwoordelijken uit bedrijven, institutionele beleggers en vermogende particulieren hun vragen graag aan de Rechtsanwalt van MTR Legal richten.
