Uitspraak van de BFH van 26.09.2023 – Az. IX R 13/23
Als een onroerend goed binnen de speculatieperiode van tien jaar wordt verkocht, moet de verkoopwinst worden belast. Uitzonderingen op de speculatiebelasting kunnen alleen gemaakt worden als de eigenaar zelf in het onroerend goed heeft gewoond of als het door zijn onderhoudsgerechtigd volwassen kind bewoond werd. Dat maakte de Bundesfinanzhof (BFH) duidelijk met de uitspraak van 26 september 2023 (Az.: IX R 13/23).
Als een onroerend goed binnen tien jaar wordt gekocht en weer verkocht, is er sprake van een zogenoemde privé-verkooptransactie en valt de winst uit de verkoop onder de inkomstenbelasting. De verkoopwinst kan echter belastingvrij zijn als de eigenaar het onroerend goed op het moment van verkoop en in de twee voorgaande jaren zelf heeft gebruikt of als de eigen kinderen gratis in het onroerend goed hebben gewoond, verklaart het economische advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte, dat onder andere op het gebied van belastingwetgeving adviseert. Er kan echter niet van eigen gebruik gesproken worden als het onroerend goed door de moeder of schoonmoeder of andere familieleden gratis werd bewoond. Dit maakt ook de uitspraak van de Bundesfinanzhof duidelijk.
Appartement gratis aan de moeder overgedragen
In de onderliggende zaak had een echtpaar in 2009 een appartement gekocht voor de prijs van 177.000 euro. De woning hebben ze gratis overgedragen aan de moeder van de eiseres. Nadat de moeder was overleden, verkocht het paar het appartement in 2017, dus binnen de tienjarige speculatieperiode.
De belastingdienst zag in de verkoop een privé-verkooptransactie en stelde dienovereenkomstig de inkomstenbelasting vast. Hiertegen verzetten de echtgenoten zich. Volgens hen was er sprake van eigen gebruik van het appartement, waardoor de verkoopwinst belastingvrij zou moeten blijven.
BFH: Geen gebruik voor eigen woondoeleinden
Met hun klacht kwamen ze noch bij de belastingrechtbank noch bij de Bundesfinanzhof door. De BFH verklaarde dat de eisers de woning niet voor eigen woondoeleinden hadden gebruikt. Daarom is de verkoopwinst ook niet belastingvrij. Als de periode tussen verwerving of voltooiing van een onroerend goed en de verkoop ervan minder dan tien jaar bedraagt, is de verkoopwinst alleen dan van belasting vrijgesteld als het onroerend goed in deze periode uitsluitend voor eigen woondoeleinden is gebruikt of in het jaar van verkoop en de twee voorgaande jaren voor eigen woondoeleinden is gebruikt, voerde de BFH aan.
Onder gebruik voor eigen woondoeleinden wordt verstaan dat de belastingplichtige het onroerend goed ook daadwerkelijk permanent bewoont en niet alleen op het adres een domicilie heeft aangemeld of daar alleen iemand bezoekt. Eigen gebruik is ook aanwezig als de belastingplichtige de woning ter beschikking stelt aan zijn onderhoudsgerechtigd kind, aldus de BFH. Tegenover staat dat er geen gebruik voor eigen woondoeleinden is als de overdracht van de woning gratis aan een ander familielid geschiedt, maakten de rechters duidelijk. Dienovereenkomstig kan de eisers ook geen gebruik voor eigen woondoeleinden door de overdracht van het appartement aan de moeder van de eiseres worden toegerekend.
Belastingvrijstelling alleen onder strikte voorwaarden mogelijk
De BFH voerde verder aan dat de voorwaarde voor belastingvrijstelling volgens § 23 Abs. 1 Zin 1 Nr. 1 Zin 3 EStG strikt moet worden uitgelegd. Er is daarom geen reden om de gunst over de overdracht van de woning aan een voor de inkomstenbelasting te beschouwen kind naar andere gevallen uit te breiden. Anders dan bij een onderhoudsgerechtigd kind, kan een onderhoudsplicht in andere gevallen niet zonder individuele controle worden aangenomen. Hier is een onderhoudsplicht van de eiseres jegens haar moeder niet vastgesteld. Tussen de eiser en zijn schoonmoeder bestaat in ieder geval geen verwantschapsrelatie, zodat de eiser ook niet tot onderhoud verplicht was, aldus de BFH.
Zoals de uitspraak laat zien, is een belastingvrijstelling bij de verkoop van een onroerend goed binnen de tienjarige speculatieperiode alleen onder strikte voorwaarden mogelijk.
MTR Legal Rechtsanwälte adviseert op het gebied van belastingsrecht en stelt u bij belastinggeschillen met de belastingautoriteiten een ervaren advocaat ter zijde.
Neem gerust contact met ons op!
