Besluit van het OLG Dresden van 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
Bij commerciële huurovereenkomsten moet op naleving van de vormvoorschriften worden gelet. Zo kan bijvoorbeeld een schending van de eis van schriftelijkheid ertoe leiden dat overeengekomen termijnen niet rechtsgeldig zijn. Dit kan tot gevolg hebben dat de overeengekomen opzegtermijnen nietig zijn en dat de huurovereenkomst van bedrijfspanden daarom tijdig kan worden opgezegd binnen de wettelijke termijnen. Dit blijkt uit een besluit van het OLG Dresden van 27 februari 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
Het commerciële huurrecht verschilt op essentiële punten van het huurrecht voor woonruimte. Zo geldt bij een commerciële huurovereenkomst verregaande contractvrijheid. Daarom is het des te belangrijker om alle essentiële afspraken schriftelijk in de huurovereenkomst vast te leggen. Belangrijke punten zijn met name de looptijd van de huurovereenkomst voor bedrijfspanden en de opzegtermijnen voor onbepaalde duur als ze afwijken van de wettelijke regelingen. Als deze opzegtermijnen niet schriftelijk zijn overeengekomen, kunnen ze nietig zijn, aldus de zakelijke advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwalte, die o.a. in vastgoedrecht en hier ook in commercieel huurrecht adviseert.
Opzegtermijnen zonder schriftelijke overeenkomst zijn ongeldig
Dat het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst kan leiden tot de ongeldigheid van de opzegtermijnen in een commerciële huuroverhouding, blijkt uit de beslissing van het OLG Dresden van 27.02.2024.
In de onderliggende zaak had de huurder een huurovereenkomst voor kantoorruimten gesloten met een GbR. De partijen kwamen overeen dat de huurovereenkomst voor drie jaar werd aangegaan en automatisch met telkens één jaar zou worden verlengd, als geen van beide partijen ten minste drie maanden voor het einde van de huurtermijn bezwaar maakte tegen de verlenging van de huuroverhouding. De huurovereenkomst werd ondertekend door de huurder en door een vennoot van de GbR die de bedrijfsruimten verhuurde. Het knelpunt was dat de handtekening van de tweede vennoot van de GbR onder de huurovereenkomst ontbrak.
Vastgoed verandert van eigenaar
Dit werd een probleem toen het verhuurde vastgoed van eigenaar veranderde. Daardoor stapte de koper als verhuurder in de huurovereenkomst. Deze verklaarde dat hij bezwaar maakte tegen de verlenging van de huuroverhouding en zegde de huuroverhouding overeenkomstig de termijn op. De nieuwe verhuurder betoogde dat de opzegging mogelijk was, daar de oorspronkelijke huurovereenkomst niet voldeed aan de schriftelijkheidsvereiste en daarom de wettelijke opzegtermijn gold. Hij eiste daarom van de huurders het ontruimen van de bedrijfsruimten.
Opzegtermijnen niet rechtsgeldig overeengekomen
De twist kwam voor het Landgericht Leipzig. Deze verklaarde dat de beklaagde huurders verplicht waren tot ontruiming en teruggave van de commerciële huurpanden. Dit besluit werd bevestigd door het OLG Dresden in hoger beroep.
Het Oberlandesgericht voerde aan dat het voor het waarborgen van de wettelijke vormschriften noodzakelijk is dat de essentiële contractvoorwaarden, waaronder met name het huurobject, de hoogte van de huur en de duur van de huurovereenkomst, in de contractakte moeten worden opgenomen. Dit was hier niet het geval. Want wanneer een partij door meerdere personen wordt vertegenwoordigd, zoals in dit geval de GbR door haar twee vennoten, is het vereist dat de huurovereenkomst door alle bevoegde personen wordt ondertekend. De schriftvorm kan bij wijze van uitzondering ook worden gewaarborgd als slechts één bevoegde persoon de huurovereenkomst ondertekent en tegelijkertijd met de handtekening verklaart dat de ondertekenaar ook alle andere bevoegde personen, waarvan de handtekening ontbreekt, vertegenwoordigt. Een dergelijke verklaring ontbreekt hier, aldus het OLG Dresden.
Huurders en verhuurders moeten op schriftvorm letten
Het gevolg van de schending van de vereiste schriftvorm is dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is afgesloten. Daardoor is ook de contractueel overeengekomen opzegtermijn nietig, indien deze langer is dan de wettelijke opzegtermijn, verduidelijkte het OLG Dresden. In dit geval leidt de verlengingsclausule in de huurovereenkomst feitelijk tot een verlenging van de wettelijke opzegtermijn, omdat dan de opzegging slechts drie maanden voor het jaarlijks intredende contracteinde kan plaatsvinden. Daarom is de desbetreffende clausule nietig en de opzegging rechtmatig, besloot het OLG Dresden.
De beslissing maakt duidelijk dat zowel huurders als verhuurders bij commerciële huurovereenkomsten absoluut moeten letten op de vereiste schriftvorm, omdat een schending negatief kan uitpakken voor een van de partijen.
MTR Legal Rechtsanwälte heeft jarenlange ervaring in vastgoedrecht en adviseert ook in het commerciële huurrecht.
Neem gerust contact met ons op!
