Besluit van het OLG Dresden van 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
Bij commerciële huurcontracten moet men letten op de naleving van de formele vereisten. Een overtreding van de eis van schriftelijkheid kan bijvoorbeeld ertoe leiden dat overeengekomen termijnen niet geldig zijn. Dit kan tot gevolg hebben dat overeengekomen opzegtermijnen ongeldig zijn en het huurcontract voor commerciële ruimtes daardoor op reguliere wijze binnen de wettelijke termijnen kan worden opgezegd. Dit wordt aangetoond door een besluit van het OLG Dresden van 27 februari 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
Het commerciële huurrecht verschilt op essentiële punten van het huurrecht voor woonruimte. Bij commerciële huurcontracten geldt grotendeels contractvrijheid. Het is daarom des te belangrijker om alle essentiële afspraken schriftelijk in het huurcontract vast te leggen. Belangrijke punten zijn met name de looptijd van het huurcontract voor bedrijfsruimtes evenals opzegtermijnen bij contracten voor onbepaalde tijd, indien zij afwijken van de wettelijke regelingen. Indien deze opzegtermijnen niet schriftelijk zijn overeengekomen, kunnen zij ongeldig zijn, aldus het advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte, dat onder meer adviseert over vastgoedrecht en daarbij ook over commercieel huurrecht.
Opzegtermijnen zonder schriftelijke overeenkomst ongeldig
Dat het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst kan leiden tot de ongeldigheid van opzegtermijnen in een commercieel huurovereenkomst, blijkt uit de beslissing van het OLG Dresden van 27.02.2024.
In het onderliggende geval had de huurder met een GbR een huurcontract voor kantoorruimtes gesloten. De partijen kwamen overeen dat het huurcontract voor drie jaar zou worden verlengd en automatisch jaarlijks zou worden verlengd, indien een partij niet uiterlijk drie maanden voor het verstrijken van de huurperiode bezwaar maakt tegen de verlenging van de huurovereenkomst. Het huurcontract werd ondertekend door de huurder en een vennoot van de GbR, die de bedrijfsruimtes verhuurde. Het breekpunt was dat de handtekening van de tweede vennoot van de GbR onder het huurcontract ontbrak.
Vastgoed wisselt van eigenaar
Dit werd een probleem toen het verhuurde vastgoed de eigenaar wisselde. Daardoor trad de koper als verhuurder in de huurovereenkomst. Deze verklaarde dat hij bezwaar maakte tegen de verlenging van de huurovereenkomst en zegde het huurcontract op tijd op. De nieuwe verhuurder voerde aan dat de opzegging mogelijk was, omdat het oorspronkelijke huurcontract niet voldeed aan de schriftvorm en daarom de wettelijke opzegtermijn gold. Hij eiste daarom van de huurders dat zij de bedrijfsruimtes zouden ontruimen.
Opzegtermijnen niet geldig overeengekomen
De discussie belandde voor de rechtbank van Leipzig. Deze bepaalde dat de aangeklaagde huurders verplicht waren de commerciële huurruimtes te ontruimen en over te dragen. Deze beslissing werd bevestigd door het OLG Dresden in hoger beroep.
Het gerechtshof stelde in de motivering dat het voor het waarborgen van de wettelijke schriftvorm vereist is dat de essentiële contractvoorwaarden, waaronder in het bijzonder het huurobject, de hoogte van de huur en de duur van de huurrelatie, uit de overeenkomst blijken. Dat was hier niet het geval. Want als een partij door meerdere personen wordt vertegenwoordigd, zoals in dit geval de GbR door hun twee vennoten, is het nodig dat het huurcontract door alle bevoegde personen wordt ondertekend. De schriftvorm kan uitzonderlijk ook worden behouden als slechts één bevoegde persoon het huurcontract ondertekent en tegelijkertijd verklaart dat de ondertekenaar ook alle andere bevoegde personen, wier handtekening ontbreekt, vertegenwoordigt. Een dergelijke verklaring ontbrak hier, aldus het OLG Dresden.
Huurders en verhuurders moeten op schriftvorm letten
Gevolg van de overtreding van de vereiste schriftvorm is dat de huurrelatie voor onbepaalde tijd is afgesloten. Daardoor is de contractueel overeengekomen opzegtermijn ook niet geldig, voor zover deze langer is dan de wettelijke opzegtermijn, benadrukte het OLG Dresden. In het onderhavige geval leidde de verlengingsclausule in het huurcontract feitelijk tot een verlenging van de wettelijke opzegtermijn, omdat de opzegging daardoor slechts drie maanden voor het jaarlijks ingaande einde van het contract kon plaatsvinden. Daarom was de betreffende clausule ongeldig en heeft de opzegging rechtmatig plaatsgevonden, besloot het OLG Dresden.
De beslissing maakt duidelijk dat zowel huurders als verhuurders bij commerciële huurcontracten absoluut het vereiste van schriftvorm moeten naleven, aangezien een overtreding zich voor een van de partijen negatief kan uitwerken.
MTR Legal Rechtsanwälte beschikt over jarenlange ervaring in vastgoedrecht en adviseert ook bij commercieel huurrecht.
Neemt u gerust contact met ons op!
