Betekenis van het ongeoorloofd publiceren van woningfoto’s voor de huurdersbescherming
Met het vonnis van 26-05-2025 (zaaknr.: 4 S 159/24) heeft het Landgericht Stuttgart een belangrijke uitspraak gedaan over de vraag of het eigenmachtig publiceren van binnenopnames van een verhuurde woning op internet door de verhuurder recht geeft op schadevergoeding voor de huurder. De rechtbank bevestigde een dergelijk recht en benadrukte daarmee opnieuw het belang van bescherming van de persoonlijke levenssfeer binnen huurovereenkomsten.
Bescherming van de persoonlijke levenssfeer in huurovereenkomsten
Tijdens een lopende huurovereenkomst heeft de huurder het huisrecht over de gehuurde woning. Dit gaat gepaard met een uitgebreide bescherming van de privacy en de onschendbaarheid van de woning. Binnenopnames weerspiegelen vaak privélevensomstandigheden en bevatten aanwijzingen over de leefgewoonten van de bewoners. Het publiceren van zulke foto’s op internet, bijvoorbeeld op vastgoedportals, grijpt diep in op het persoonlijkheidsrecht en de privacy.
Het Landgericht Stuttgart benadrukte in haar beslissing dat verhuurders voor het publiceren van dergelijke opnames de uitdrukkelijke toestemming van de huurder nodig hebben. Een eigenmachtige publicatie vormt een ernstige inbreuk op het persoonlijkheidsrecht, die ook na beëindiging van de huurovereenkomst kan voortduren.
Recht op schadevergoeding en beoordelingscriteria
Naast het recht op verwijdering en het doen stoppen van de publicatie, kan de huurder volgens § 823 lid 1 BGB in samenhang met art. 1 en art. 2 GG ook aanspraak maken op immateriële schadevergoeding. Voorwaarde is dat er sprake is van een aanzienlijke inbreuk op het algemene persoonlijkheidsrecht. Bij een publicatie die voor iedereen toegankelijk is, acht de rechtspraak de ernst van deze aantasting doorgaans aanwezig.
Bij het vaststellen van de hoogte van de schadevergoeding moeten volgens vaste rechtspraak verschillende factoren worden meegenomen. Hieronder vallen onder meer de omvang en het bereik van de publicatie, herkenbare details van de persoonlijke levensstijl, de periode waarin de foto’s online stonden en de handelswijze en mate van eigenmachtigheid van de verhuurder. De rechter kan de schadevergoeding daarbij op grond van § 287 ZPO naar eigen goeddunken vaststellen.
Belangrijke aspecten voor huurovereenkomsten en praktijk
Grenzen aan de gebruiksrechten van de verhuurder
Het vonnis maakt duidelijk dat de verhuurder noch tijdens noch na de huurovereenkomst zonder uitdrukkelijke toestemming opnames uit de verhuurde woning mag publiceren of voor marketingdoeleinden mag gebruiken. Ook bij het opnieuw verhuren moeten opnames worden verwijderd of op andere wijze worden geanonimiseerd, voor zover er geen toestemming is. Dit zorgvuldig uitgebalanceerde beschermingsconcept dient ter bescherming van de belangen en de persoonlijkheid van de huurders.
Belang voor de vastgoedsector
Voor de vastgoedsector is het vonnis van toenemend belang, aangezien binnenfoto’s tegenwoordig routinematig voor advertenties worden gebruikt. Bedrijven en particuliere verhuurders zien zich geconfronteerd met hogere eisen aan gegevensbescherming en persoonlijkheidsrechten. Negeert de verhuurder deze rechten, dan dreigen niet alleen schadeclaims, maar ook het risico op een gerechtelijk verbod.
Handhaving van aanspraken en bewijsvoering
Huurders van wie de rechten door ongeoorloofde publicaties zijn geschonden, hebben volgens het Landgericht verschillende civielrechtelijke aanspraken. Voor een succesvolle aanspraak moeten bewijzen worden geleverd van de publicatie, het bereik en de herkenbaarheid. De uitspraak suggereert dat de stelplicht en bewijslast voor het bestaan en de omvang van de schending bij de huurder liggen. De rechter kan echter, rekening houdend met de omstandigheden en het bewijsmateriaal, schadeclaims naar redelijkheid schatten.
Voortdurende rechtsvragen en aansprakelijkheid van de verhuurder
Ook al biedt het vonnis van het Landgericht Stuttgart een verregaande verduidelijking van de rechtsgrondslag en de rechtsgevolgen, blijven er in individuele gevallen onzekerheden bestaan over de beoordeling van de ernst, de reikwijdte van de publicatie en de redelijkheid van verwijderingen en anonimiseringen. Voorts kan bij kwesties die relevant zijn voor de AVG een additioneel toezicht op de verwerking van persoonsgegevens noodzakelijk zijn.
Aangezien het vonnis nog niet onherroepelijk is (stand: juni 2024), geldt voor de partijen de onschuldpresumptie in het kader van een eventueel vervolgproces. De berichtgeving is gebaseerd op openbaar toegankelijke rechterlijke uitspraken, in dit geval op de beoordeling en weergave op het portaal urteile.news.
Bronvermelding
De bovenstaande toelichting is gebaseerd op het vonnis van het Landgericht Stuttgart van 26-05-2025 (zaaknr.: 4 S 159/24), te raadplegen bij <a href="https://urteile.news/LG-Stuttgart4-S-15924Ungenehmigte-Veroeffentlichung-von-Wohnungsbildern-begruendet-Schadensersatzanspruch-fuer-Wohnungsmieter~N35080″>urteile.news.
Verdere ondersteuning
Voor juridische vragen met betrekking tot de genoemde onderwerpen rondom huurovereenkomsten en persoonlijkheidsrechten staan de Rechtsanwalt van MTR Legal u graag als contactpersoon ter beschikking.
