Een commerciële huurder mocht de huur met 30 procent verlagen omdat de ruimtes met ongedierte besmet waren. Dat heeft het OLG Karlsruhe bij vonnis van 21 juni 2022 beslist (Az.: 9 U 112/19).
Het commerciële huurrecht bepaalt dat een huurverlaging door de huurder mogelijk is als het gehuurde object een gebrek vertoont waardoor het gehuurde niet volgens de overeenkomst kan worden gebruikt. Voorwaarde is echter dat er sprake is van een aanzienlijk gebrek. Huurders moeten echter niet lichtvaardig beslissen welke verlaging zij redelijk achten. Doorslaggevend voor de hoogte van de huurverlaging is hoe aanzienlijk het gebrek is. Bovendien moet de verhuurder eerder over het gebrek worden geïnformeerd, legt de zakelijke advocatenkantoor MTR Rechtsanwälte uit, die huurders en verhuurders in het commerciële huurrecht adviseert.
In de zaak voor het OLG Karlsruhe was een modewinkel besmet met ongedierte en de huurder had daarop de huur verlaagd. De verhuurder was het daar echter niet mee eens, sprak op zijn beurt de ontslag op staande voet uit en vorderde ontruiming en teruggave van de bedrijfsruimtes. Terwijl de vordering in eerste instantie nog succes had, besliste het OLG Karlsruhe in hoger beroep in het voordeel van de huurder.
Het OLG achtte de opzegging niet gerechtvaardigd. Vanwege de ongediertebesmetting had de huurder de huur met ten minste 30 procent mogen verminderen. Ter motivatie voerde de rechtbank aan dat ongedierte in gehuurde bedrijfsruimtes een gebrek is dat het contractueel gebruik van het gehuurde aanzienlijk belemmert. Vooral omdat de huurder moest rekenen op het feit dat ook klanten het ongedierte zouden waarnemen en de winkel daardoor een slechte reputatie zou kunnen krijgen. Verder moest er ook voorwerpelijke schade gevreesd worden. De geschiktheid van de bedrijfsruimtes voor contractueel gebruik was daarom met ten minste 30 procent verminderd, aldus het OLG Karlsruhe. De oorzaak van de ongediertebesmetting en of de verhuurder daarvoor verantwoordelijk is, doet er niet toe, verduidelijkte de rechtbank.
In het commerciële huurrecht ervaren advocaten kunnen adviseren.
