Recht op een gebrekenvrije parkeerplaats bij de aankoop van een ondergrondse parkeergarage: Recente ontwikkelingen in de jurisprudentie
Het Kammergericht Berlijn heeft op 30 mei 2024 (zaaknr.: 21 U 138/24, niet onherroepelijk) een uitspraak gedaan over de eisen aan de eigenschappen van parkeerplaatsen in ondergrondse parkeergarages. Centraal staat de vraag of, en onder welke omstandigheden, een parkeerplaats als gebrekkig in de zin van het kooprecht wordt beschouwd wanneer deze uitsluitend achteruit rijdend te bereiken of te verlaten is. Dit vonnis biedt nieuwe aanknopingspunten voor de juridische beoordeling van de zogenaamde ‘bruikbaarheid’ van parkeerplaatsen en is van belang voor verkopers en kopers van vastgoed, projectontwikkelaars en investeerders, ook buiten het specifieke geval.
Gebrekenvrijheid en contractueel verschuldigde eigenschappen
Volgens § 434 BGB is de verkoper van een parkeerplaats jegens de koper in principe verplicht een eigenschap te leveren die zowel contractueel is overeengekomen als ook de gebruikelijke bruikbaarheid voor het contractdoel waarborgt. De bruikbaarheid van een parkeerplaats is volgens de hoogste rechtspraak beperkt als de koper de parkeerplaats niet zodanig kan gebruiken als volgens gangbare verkeersopvattingen en redelijke verwachtingen van een koper mag worden verwacht.
Achteruitrijden – slechts een omstandigheid of een wezenlijk obstakel?
In het concrete geval was doorslaggevend of een parkeerplaats in een ondergrondse parkeergarage, die uitsluitend achteruit bereikbaar of te verlaten is, vanwege deze omstandigheid een materieel gebrek vormt. De rechtbank maakte onderscheid tussen situaties waarin achteruitrijden simpelweg met bepaalde ongemakken gepaard gaat, en gevallen waarin objectieve belemmeringen verder gaan dan gebruikelijk is. Het loutere feit dat een parkeerplaats achteruit moet worden benaderd, vormt volgens het Kammergericht niet zonder meer een gebrek. Pas wanneer de toegangswegen zodanig zijn belemmerd dat het gebruik feitelijk onmogelijk of onredelijk bezwaarlijk wordt – bijvoorbeeld door krappe bouwkundige omstandigheden, ongebruikelijke voertuigafmetingen of onredelijke manoeuvres – kan in een individueel geval een gebrek worden aangenomen.
Norm: gemiddelde bestuurder en gebruikelijke voertuigafmetingen
Het Kammergericht maakte eveneens duidelijk dat bij de beoordeling van de bruikbaarheid niet mag worden uitgegaan van de subjectieve vaardigheden of voorkeuren van individuele kopers. In plaats daarvan geldt als maatstaf de gemiddelde gebruiker van een ondergrondse parkeergarage en een gemiddeld grote, gangbare auto. Individuele bijzonderheden zoals onzekerheid bij het achteruitrijden of het gebruik van bovengemiddeld grote voertuigen zijn alleen relevant als zij volgens objectieve criteria het beschermingsdoel van de voorschriften raken.
Bouwkundige normen en bijzondere gevallen
De uitspraak benadrukt verder dat ook het naleven van technische voorschriften of DIN-normen (zoals de Stellplatzverordnung) niet noodzakelijkerwijs een gebrekenvrije staat indiceert. Deze normen zijn eerder slechts één, zij het belangrijk, aanknopingspunt bij de beoordeling, maar niet beslissend. Ook vermag de aanduiding op plattegronden of bouwtekeningen niet zonder meer een concrete overeenkomst over de eigenschappen te vormen – doorslaggevend blijft het totaalbeeld van de overeenkomst en de feitelijke gebruiksmogelijkheden.
Belang voor de contractafwikkeling en beperking van aansprakelijkheid
Voor kopers en verkopers volgt uit de beslissing van het Kammergericht dat het contract over parkeerplaatsen nauwkeurig moet worden afgestemd op de feitelijke omstandigheden en gebruiksmogelijkheden. Bijzondere aandacht dient te worden besteed aan de omschrijving van de voorziening, aanwijzingen over in- en uitrijmogelijkheden, alsmede bijzonderheden omtrent het gebruik. De beslissingen in het individuele geval hangen in belangrijke mate af van de feitelijke situatie, het mogelijke gebruik door een referentiegebruiker en de mate van afwijking van het gebruikelijke dan wel aanvaardbare.
Voor projectontwikkelaars en investeerders is de huidige rechtspositie een aanleiding om de planning en beschrijving van parkeerplaatsen alsmede de contractvorming zorgvuldig te controleren, om geschillen over beweerde gebreken te voorkomen. Kopers moeten op hun beurt de lokale situatie controleren op werkelijke bruikbaarheid, aangezien de juridische bescherming afhankelijk is van de objectieve bruikbaarheid in het individuele geval.
Het vonnis belicht belangrijke uitgangspunten voor aansprakelijkheid bij gebreken bij vastgoedtransacties en onderstreept hoe bepalend de concrete vormgeving en feitelijke bruikbaarheid van parkeerplaatsen zijn. Voor verdere juridische vragen of bij onzekerheid over concrete contracten staan de advocaten van MTR Legal Rechtsanwalt graag ter beschikking voor een individuele beoordeling en advies.
