Geen civielrechtelijke overwegingsrechten bij overritbaulast – jurisprudentie van het Bundesgerichtshof en de gevolgen daarvan
Met het arrest van 28 maart 2024 (zaaknr.: V ZR 51/24) heeft het Bundesgerichtshof in een baanbrekende uitspraak de grenzen van de overritbaulast in het Duitse vastgoedrecht verduidelijkt. Centraal stond de tot nu toe veelbesproken vraag of, en in hoeverre, de openbare baulast van de zogenaamde overritbaulast aan particuliere buren civielrechtelijke overwegingsrechten kan verschaffen. In deze constellatie komen bouwrechtelijke voorschriften samen met privaatrechtelijke bepalingen uit het burenrecht – een spanningsveld dat voor grondeigenaars, projectontwikkelaars en investeerders van groot praktisch belang is.
Achtergrond van de overritbaulast
Openbare baulasten en hun functie
Een baulast is een publiekrechtelijke verplichting waarbij de eigenaar van een perceel zich ten opzichte van de bouwtoezichthoudende instantie tot bepaald handelen, dulden of nalaten verplicht, om te voldoen aan bouwrechtelijke eisen. De overritbaulast is een bijzondere vorm van baulast die toegang tot een bouwperceel via een aangrenzend perceel waarborgt, als de directe aansluiting op het openbare wegennet ontbreekt of niet voldoende is. Daarmee dient de overritbaulast ter vervulling van wettelijke vereisten inzake ontsluiting (§ 4 BauO NRW en vergelijkbare bepalingen in andere deelstaten).
Geen direct civielrechtelijk wegerecht
Ondanks de publiekrechtelijke werking van de baulast, in het bijzonder de overritbaulast, dient te worden opgemerkt dat dit in principe geen privaatrechtelijk gebruiksrecht voor derden (zoals de eigenaar van het begunstigde perceel) oplevert. De toestemming voor de overrit waarborgt slechts de bouwrechtelijke toelaatbaarheid van een bouwproject, zonder dat daarmee automatisch een wegerecht in de zin van het Burgerlijk Wetboek (§§ 1018 e.v. BGB) ontstaat.
De beslissing van het Bundesgerichtshof
Feitencomplex en motivering van de beslissing
In de door het BGH beoordeelde zaak eiste de koper van een perceel op grond van een voor het buurperceel ingeschreven overritbaulast ook de vestiging van een civielrechtelijk wegerecht. De rechter stelde na uitvoerig onderzoek duidelijk dat uit de bouwrechtelijke overritbaulast geen zelfstandig privaatrechtelijk wegerecht voortvloeit. In plaats daarvan is het noodzakelijk een erfdienstbaarheid in te schrijven of een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten om de derde eigenaar een zeker recht van overweg te verschaffen.
Gevolgen voor grondeigenaars en baulastgerechtigden
De uitspraak benadrukt het principe van de scheiding tussen publiek bouwrecht en privaatrecht. Terwijl het bouworderecht met de overritbaulast de voorwaarden voor bouwvergunningen controleert, blijft de verhouding tussen particuliere buren en hun rechten op het perceelsgebruik een zelfstandige sfeer van het civielrecht. Alleen uitdrukkelijk verleende zakelijke rechten, met name erfdienstbaarheden (§ 1018 BGB), bieden een dienovereenkomstig zeker effect tegenover derden.
Praktische consequenties en risico’s in het vastgoedverkeer
De beslissing maakt de risico’s duidelijk die kunnen ontstaan door het gelijkstellen van bouwrechtelijke en civielrechtelijke bevoegdheden. Vooral bij vastgoedoverdrachten, ontsluitingsmaatregelen of de ontwikkeling van bouwprojecten is behoefte aan verduidelijking: zonder expliciete waarborg in het kadaster blijft de feitelijke mogelijkheid tot wederzijds gebruik van percelen juridisch aanvechtbaar. Bestaande baulasten kunnen dus essentiële voorwaarden voor bouwprojecten waarborgen, maar verschaffen de bouwer of koper geen verhandelbaar of afdwingbaar recht tegenover de eigenaar van het belaste perceel.
Betekenis voor planning en investering
Afstemming van publieke en private rechten
Voor bedrijven, investeerders en projectontwikkelaars is een zorgvuldige afstemming van bouwrechtelijke en civielrechtelijke aspecten in het planningsproces essentieel. Het verschil in reikwijdte van baulast en civielrechtelijk wegrecht vereist gerichte afspraken – bijvoorbeeld via het vestigen van erfdienstbaarheden, het sluiten van verbintenissenrechtelijke overeenkomsten of het regelen van het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. Anders kunnen onvoldoende gewaarborgde gebruiksrechten leiden tot aanzienlijke vertragingen en economische nadelen.
Vereisten aan contractvorming en due diligence
Volgens de BGH-uitspraak moeten potentiële gebruikers en kopers van vastgoedprojecten bestaande baulasten en privaatrechtelijke registraties altijd apart onderzoeken en zo nodig aanvullende afspraken maken. Vooral bij transacties, financieringen en projectontwikkelingen zijn vroege en deskundige controles van de perceelsrechten essentieel om juridische en economische zekerheid te waarborgen.
Samenvatting en vooruitblik
Met zijn actuele uitspraak heeft het Bundesgerichtshof een duidelijke lijn getrokken ten aanzien van de scheiding tussen publiekrechtelijke en privaatrechtelijke rechten bij de overritbaulast. De inschrijving van een dergelijke baulast geeft geen civielrechtelijk recht op gebruik van het belaste perceel door derden. Voor de praktijk in het vastgoedrecht, bij projectontwikkeling en in het vastgoedverkeer is een gedifferentieerde benadering en juridisch zekere vormgeving van wegrechten onmisbaar om latere conflicten of waardeverlies te voorkomen.
Mocht u bij de beoordeling, onderhandeling of borging van perceelsrechten in verband met overritbaulasten verdere juridische vragen hebben, dan kan gespecialiseerde advisering helpen om economische en juridische valkuilen tijdig te signaleren. De Rechtsanwalt van MTR Legal beschikken over ruime ervaring in alle aspecten van het vastgoed- en grondenrecht en staan voor nadere informatie ter beschikking.
Bron: Bundesgerichtshof, uitspraak van 28.03.2024, zaaknr.: V ZR 51/24
