OLG Zweibrücken: Geen hogere prijs vanwege gestegen materiaalkosten
Stijgende bouwkosten en hoge rentetarieven hebben de aankoop van een onroerend goed momenteel niet eenvoudiger gemaakt. Wie echter een vaste prijs met een bouwbedrijf heeft afgesproken, moet ook op deze prijs kunnen vertrouwen. Dat blijkt uit een beslissing van het Oberlandesgericht Zweibrücken van 13 juli 2023 (Az.: 5 U 188/22). Het OLG Zweibrücken besliste dat een contractuele clausule, die het voor het bouwbedrijf mogelijk maakt om de prijzen eenzijdig te verhogen ondanks een vaste prijsafspraak, nietig is.
De beslissing om een huis te bouwen of een onroerend goed te kopen gaat meestal ook gepaard met aanzienlijke financiële kosten. Dat geldt des te meer in de huidige tijden van stijgende bouwkosten en hoge rentetarieven. Daarom is het belangrijk clausules in de afgesloten contracten zorgvuldig te controleren, aldus het advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte, dat onder andere adviseert over vastgoedrecht.
Bouw van een massief huis tegen een vaste prijs
In de onderliggende zaak bij het OLG Zweibrücken had een echtpaar in december 2020 een contract met een bouwbedrijf gesloten voor de bouw van een massief huis. Het bedrijf verplichtte zich daarbij contractueel om op het perceel van het echtpaar een massief huis te bouwen voor de prijs van 300.000 euro. De partijen gebruikten voor het sluiten van het contract een contractmodel van het bedrijf. In dit model was een contractuele clausule opgenomen. Deze bepaalde dat beide partijen gedurende een jaar na ondertekening van het contract aan de overeengekomen prijs gebonden zijn. Er was wel de beperking dat de bouwwerkzaamheden binnen drie maanden na het sluiten van het contract moesten beginnen.
De aanvang van de bouw vertraagde echter. Daarom deelde het bouwbedrijf ongeveer zes maanden na het sluiten van het contract in juni 2021 mee dat de overeengekomen prijs met ongeveer 50.000 euro zou stijgen naar 350.000 euro. Het bedrijf gaf als reden aan dat er sprake was geweest van buitengewone prijsstijgingen bij bouwmaterialen en dat deze gestegen kosten onverwacht waren bij het sluiten van het contract.
Opdrachtgevers eisen vergoeding van meerkosten
Dit prijsbeleid accepteerde het echtpaar niet. In plaats daarvan eisten zij dat het bedrijf met de bouwwerkzaamheden zou beginnen. Toen het bedrijf weigerde om te beginnen met de bouwwerkzaamheden, zegde het echtpaar het contract op en schakelde een ander bouwbedrijf in. Dit bedrijf berekende echter een hogere prijs voor de bouw van het massieve huis dan de oorspronkelijke vaste prijs.
Het echtpaar eiste daarom van het eerst aangestelde bouwbedrijf dat het de meerkosten voor de bouw van het huis vergoedt. Ze onderbouwden deze eis door te stellen dat de hogere kosten uitsluitend het gevolg waren van de weigering van het bedrijf om met de bouwwerkzaamheden tegen de contractueel overeengekomen vaste prijs te beginnen.
De rechtszaak van het echtpaar was al in eerste instantie succesvol bij de rechtbank van Kaiserslautern (Az.: 2 O 274/22). Hoewel het bouwbedrijf in beroep ging tegen dit vonnis, faalde het bij het Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken.
Het bouwbedrijf had aangevoerd dat de bouw van het massieve huis tegen de oorspronkelijk overeengekomen vaste prijs economisch niet haalbaar was. Voor het bedrijf was de contractueel overeengekomen prijs levensbedreigend en was het niet langer redelijk om het contract na te komen.
OLG Zweibrücken: Prijsaanpassingsclausule ongeldig
Met deze argumentatie kwam het bedrijf echter niet door bij het OLG Zweibrücken. Nadat het Oberlandesgericht het bouwbedrijf had gewezen op de intentie om het beroep af te wijzen, trok het bedrijf het rechtsmiddel in.
Omdat het bedrijf weigerde om de bouw van het huis tegen de overeengekomen prijs uit te voeren, had het echtpaar het recht om het contract te beëindigen en een ander bedrijf in te schakelen. Het echtpaar kon van het bouwbedrijf de vergoeding van de resulterende meerkosten eisen, verduidelijkte het OLG.
Het gaf als reden aan dat het bouwbedrijf verplicht was om het huis tegen de contractueel overeengekomen vaste prijs te bouwen. Volgens de in het contract verankerde prijsaanpassingsclausule had het bedrijf de overeengekomen vergoeding eenzijdig kunnen verhogen. Omdat dit de klant onredelijk benadeelde, was de clausule ongeldig, aldus het OLG Zweibrücken. Omdat de klanten op het moment van het aangaan van het contract niet konden inschatten met welke prijsstijgingen ze eventueel rekening moesten houden. Het bedrijf had zich kunnen beschermen tegen het risico van onverwachte stijgingen van materiaalprijzen met bepalingen die ook voldoende rekening hadden gehouden met de belangen van de klant, merkte de rechtbank op.
De beslissing toont aan dat het juridisch zekere afsluiten van contracten in het vastgoedrecht van groot belang is en dat het de moeite waard kan zijn om clausules in bouw- of koopcontracten te toetsen.
MTR Legal Rechtsanwälte adviseert in vastgoedrecht.
Neem gerust contact met ons op!
