OLG Zweibrücken: Geen hogere prijs vanwege gestegen materiaalkosten
Stijgende bouwkosten en hoge rentes hebben de aankoop van een onroerend goed momenteel niet eenvoudiger gemaakt. Wie echter een vaste prijs met een bouwbedrijf is overeengekomen, moet ook op deze prijs kunnen vertrouwen. Dat blijkt uit een beslissing van het Oberlandesgericht Zweibrücken van 13 juli 2023 (Az.: 5 U 188/22). Het OLG Zweibrücken oordeelde dat een contractclausule die het bouwbedrijf ondanks vaste prijsafspraak de mogelijkheid geeft om de prijzen eenzijdig te verhogen, ongeldig is.
De beslissing om een huis te bouwen of een onroerend goed te kopen gaat meestal gepaard met een hoge financiële inspanning. Dit geldt des te meer in de huidige tijden van stijgende bouwkosten en hoge rentes. Daarom is het belangrijk om clausules in de afgesloten contracten nauwkeurig te controleren, aldus het advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte, dat onder andere advies geeft in vastgoedrecht.
Bouw van een massief huis tegen een vaste prijs
In de onderliggende zaak bij het OLG Zweibrücken had een echtpaar in december 2020 een contract gesloten met een bouwbedrijf voor de bouw van een massief huis. Het bedrijf verplichtte zich contractueel om op het perceel van het echtpaar een massief huis te bouwen voor de prijs van 300.000 euro. Partijen gebruikten voor het sluiten van het contract een contractmodel van het bedrijf. In dit model was een contractclausule opgenomen. Deze stelde dat beide partijen tot een jaar na ondertekening van het contract aan de overeengekomen prijs gebonden zijn. Daarbij was er nog de beperking dat de bouwwerkzaamheden binnen drie maanden na het sluiten van het contract begonnen moeten zijn.
De start van de bouw werd echter vertraagd. Daarom deelde het bouwbedrijf ongeveer zes maanden na het sluiten van het contract in juni 2021 mee dat de overeengekomen prijs met ongeveer 50.000 euro naar 350.000 euro werd verhoogd. Als reden voerde het bedrijf aan dat er sprake was geweest van buitengewone prijsstijgingen van het bouwmateriaal en dat deze gestegen kosten bij het sluiten van het contract nog niet te voorzien waren.
Opdrachtgevers eisen vergoeding van meerkosten
Deze prijsverhoging accepteerde het echtpaar niet. Het riep het bedrijf daarentegen op om met de bouwwerkzaamheden te beginnen. Toen het bedrijf weigerde met de bouw te starten, verklaarde het echtpaar de opzegging van het contract en schakelde een ander bouwbedrijf in. Dit bedrijf rekende echter een hogere prijs voor de bouw van het massieve huis dan de oorspronkelijke vaste prijs.
De echtparen eisten daarom van het eerst ingeschakelde bouwbedrijf dat het de meerkosten voor de bouw van het huis zou vergoeden. De eis werd onderbouwd met de reden dat de hogere kosten alleen waren ontstaan door de weigering van het bedrijf om met de bouw tegen de contractueel overeengekomen vaste prijs te beginnen.
De rechtsvordering van het echtpaar had al in eerste instantie succes bij de rechtbank van Kaiserslautern (Az.: 2 O 274/22). Het bouwbedrijf ging weliswaar in hoger beroep tegen dit vonnis, maar faalde hierin bij het Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken.
Het bouwbedrijf had aangevoerd dat de bouw van het massieve huis tegen de oorspronkelijk overeengekomen vaste prijs om economische redenen niet meer haalbaar was. Voor het bedrijf was de contractueel overeengekomen prijs levensbedreigend en was de uitvoering van het contract niet langer redelijk.
OLG Zweibrücken: Prijsaanpassingsclausule ongeldig
Met deze argumentatie had het bedrijf echter geen succes bij het OLG Zweibrücken. Nadat het Hof van Beroep het bouwbedrijf erop had gewezen van plan te zijn het beroep af te wijzen, trok het bedrijf het rechtsmiddel in.
Omdat het bedrijf de bouw van het huis niet tegen de overeengekomen prijs wilde uitvoeren, had het echtpaar het recht om het contract op te zeggen en een ander bedrijf in te schakelen. De meerkosten die hieruit voortkwamen, kon het echtpaar van het bouwbedrijf vorderen, verduidelijkte het OLG.
Het motiveerde dit door te stellen dat het bouwbedrijf de bouw van het huis tegen de contractueel overeengekomen vaste prijs verschuldigd was. Volgens de in het contract vastgelegde prijsaanpassingsclausule had het bedrijf de overeengekomen vergoeding eenzijdig kunnen verhogen. Omdat de klant hierdoor onevenredig benadeeld zou worden, is de clausule ongeldig, aldus het OLG Zweibrücken. Deze klanten hadden bij het sluiten van het contract de clausule niet kunnen ontlenen met welke prijsstijgingen zij eventueel rekening moesten houden. Het bedrijf had zich met regelingen kunnen beschermen tegen het risico van onvoorziene prijsstijgingen van materialen, waarbij ook rekening werd gehouden met de belangen van de klant, aldus de rechtbank.
De beslissing toont aan dat het rechtszeker afsluiten van contracten in het vastgoedrecht een grote rol speelt en dat de beoordeling van clausules in bouw- of koopcontracten de moeite waard kan zijn.
MTR Legal Rechtsanwälte adviseert in het vastgoedrecht.
Neem gerust contact met ons op!
