Clausule geldt alleen bij daadwerkelijke verstoring
In zakelijke huurovereenkomsten kan een mededingingsbeschermingsclausule worden overeengekomen. Een huurvermindering wegens schending van de mededingingsbeschermingsclausule vereist echter dat er daadwerkelijk sprake is van een verstoring. Dit heeft het OLG Düsseldorf duidelijk gemaakt in het vonnis van 12 september 2023 (Az.: I-24 U 47/22).
In principe is de verhuurder volgens § 535 BGB verplicht om het gehuurde pand aan de huurder in een staat over te dragen die geschikt is voor gebruik volgens de overeenkomst. Uit deze wettelijke regeling kan al de mededingingsbescherming voor de huurder worden afgeleid. In een zakelijke huurovereenkomst kan echter ook uitdrukkelijk een mededingingsbeschermingsclausule worden overeengekomen. Zo’n regeling beschermt de huurder tegen het vestigen van een directe concurrent in hetzelfde pand, aldus advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte, dat onder andere advies geeft op het gebied van vastgoedrecht. Zo’n mededingingsbeschermingsclausule geldt volgens het vonnis van het OLG Düsseldorf echter alleen als er daadwerkelijk sprake is van een verstoring.
Mededingingsbescherming in de huurovereenkomst overeengekomen
In de procedure voor het OLG Düsseldorf hadden de partijen in 2010 een zakelijke huurovereenkomst gesloten. De huurder wilde in de gehuurde ruimte met een oppervlakte van circa 650 vierkante meter een fysiotherapiepraktijk vestigen. In de zakelijke huurovereenkomst was een clausule opgenomen waarin stond dat er geen ruimtes verhuurd mogen worden aan personen of bedrijven die concurreren met de fysiotherapiepraktijk. De verhuurder verplichtte zich er daarbij toe om op het terrein geen ruimtes te verhuren of over te laten aan of een overname door bedrijven te dulden die direct concurreren met de bedrijfsactiviteit van de huurder. In de overeenkomst staat letterlijk: „Daarmee is de exploitatie van nog een gelijksoortige fysiotherapeutische praktijk niet toegestaan.“Zeven jaar later verhuurde de verhuurder op het terrein praktijkruimtes aan een natuurgeneeskundige met de specialisatie Amerikaanse chiropractie. De huurder van de fysiotherapiepraktijk zag daarmee de mededingingsbeschermingsclausule geschonden en verlaagde de huur met 25 procent. Vervolgens klaagde de verhuurder voor betaling van de volledige huur. Zij betoogde dat de overeengekomen mededingingsbeschermingsclausule alleen bescherming tegen „directe concurrentie“ omvatte. Een natuurgeneeskundige praktijk viel daar niet onder.
Verhuurder heeft recht op volledige huurbetaling
De rechtbank Kleve wees de vordering van de verhuurder af. In het hoger beroep voor het OLG Düsseldorf had de verhuurder met haar vordering succes. Het hof stelde vast dat er geen sprake was van een schending van de mededingingsbeschermingsclausule. De rechtbank had de omvang van de mededingingsbeschermingsclausule te ruim opgevat, aldus het OLG. De clausule omvatte namelijk geen bescherming tegen een natuurgeneeskundige praktijk met de specialisatie Amerikaanse chiropractie. Maar zelfs als dit het geval zou zijn geweest, was er slechts sprake van een onbeduidende verstoring, die buiten beschouwing zou moeten blijven en geen huurvermindering zou rechtvaardigen, maakte het hof duidelijk.
Partijen bij een huurcontract staat het in principe vrij om volledige mededingingsbescherming overeen te komen, die ook bedrijfsvreemde activiteiten omvat. Dat was hier echter niet het geval, legde het OLG Düsseldorf uit. Want in de clausule was expliciet gericht op de bescherming tegen „directe“ concurrentie. Daarmee was de mededingingsbescherming specifiek beschreven en beperkte het verhuurverbod aan derden zich tot nog een gelijksoortige fysiotherapeutische praktijk, maakte het hof duidelijk. De natuurgeneeskundige dreef echter geen fysiotherapeutische praktijk en had ook geen fysiotherapeutische opleiding. Het ging om beroepen die in aanzienlijke mate van elkaar verschilden, aldus het OLG. Als ook kleinere overlappingen met de fysiotherapeutische diensten van de huurder onder de mededingingsbescherming hadden moeten vallen, hadden deze zo concreet mogelijk genoemd moeten worden.
Een significante verstoring van het gebruik van de verhuurde ruimtes was niet vast te stellen, zodat de verhuurder daarom recht had op de volledige huurbetaling, oordeelde het OLG.
Rechtszekere contractopstelling
De mededingingsbeschermingsclausule had veel gedetailleerder moeten zijn als daardoor ook de vestiging van een natuurgeneeskundige of andere praktijken had moeten worden voorkomen.
MTR Legal Rechtsanwälte adviseert bij de rechtszekere opstelling van een zakelijke huurovereenkomst en andere onderwerpen van het Vastgoedrecht.
Neem gerust contact met ons op!
