Bij een ontslag op staande voet vanwege gebreken in commercieel gehuurde ruimtes is een voorafgaande waarschuwing vereist. Dit is bevestigd door het OLG Brandenburg (Az.: 3 U 82/19).
Onbepaalde commerciële huurovereenkomsten kunnen regulier worden opgezegd. Als de partijen de opzegtermijn niet contractueel hebben vastgelegd, geldt de wettelijke opzegtermijn van zes maanden volgens § 580a BGB. Onder bepaalde voorwaarden kan een commerciële huurovereenkomst ook buitengewoon worden opgezegd. Een belangrijke reden voor de buitengewone opzegging door de huurder kan bijvoorbeeld het herhaaldelijk optreden van gebreken aan het gehuurde zijn. In de meeste gevallen is echter een voorafgaande waarschuwing noodzakelijk zodat de buitengewone opzegging effectief is, legt de economische advocatenkantoor MTR Rechtsanwälte uit.
Dit blijkt ook uit een uitspraak van het OLG Brandenburg van 7 juli 2020 (Az.: 3 U 82/19). Hier had de huurder haar commerciële huurovereenkomst buitengewoon en op staande voet opgezegd vanwege herhaaldelijk optredende gebreken aan het gehuurde. In de ruimtes was het binnen ongeveer twaalf jaar tot zeven keer tot waterschade gekomen. De verhuurders hadden elke keer op de schade gereageerd met reparaties en schoonmaakwerkzaamheden.
Aangezien het gebrek blijkbaar toch niet kon worden verholpen, reageerde de huurder op de volgende waterschade met de onmiddellijke beëindiging van de huurovereenkomst. Een voorafgaande waarschuwing liet ze achterwege.
De verhuurders erkenden de opzegging op staande voet niet en klaagden over betaling van de achterstallige huur. Met succes. Net als de rechtbank in Cottbus oordeelde ook het Oberlandesgericht Brandenburg in hoger beroep dat de onmiddellijke beëindiging ongeldig was omdat er geen voorafgaande waarschuwing was gegeven.
Ook al waren de waterschades vaker opgetreden, was de waarschuwing niet overbodig geweest. Er kon niet van worden uitgegaan dat dit geen effect zou hebben gehad, aldus het OLG. Want de verhuurders hadden eerder elke keer op een schademelding met reparaties gereageerd. Ze hadden dus niet definitief de verhelping van de gebreken afgewezen, voegde de rechtbank toe. Bovendien waren de omvang en impact van de schade-incidenten niet zo aanzienlijk geweest, dat het de huurder niet redelijkerwijs toelaatbaar zou zijn geweest om enigszins – ten minste kort – te wachten na de termijnstelling.
Bij vragen over het commerciële huurrecht kunnen ervaren advocaten adviseren.
