Bij een onmiddellijke opzegging van commercieel gehuurde ruimten vanwege gebreken, is een voorafgaande aanmaning vereist. Dat heeft het OLG Brandenburg bevestigd (Az.: 3 U 82/19).
Onbepaalde commerciële huurovereenkomsten kunnen regulier worden opgezegd. Hebben de partijen de opzegtermijn niet contractueel vastgelegd, dan geldt de wettelijke opzegtermijn van zes maanden volgens § 580a BGB. Onder bepaalde voorwaarden kan een commerciële huurovereenkomst ook buitengewoon worden opgezegd. Een belangrijke reden voor de buitengewone opzegging door de huurder kan bijvoorbeeld het herhaaldelijk optreden van gebreken aan het gehuurde zijn. In de meeste gevallen is echter een voorafgaande aanmaning noodzakelijk, zodat de buitengewone opzegging geldig is, legt de zakelijke advocatenkantoor MTR Rechtsanwälte uit.
Dit blijkt ook uit een uitspraak van het OLG Brandenburg van 7 juli 2020 (Az.: 3 U 82/19). Hier had de huurster haar commerciële huurovereenkomst vanwege herhaaldelijk optredende gebreken aan het gehuurde buitengewoon en onmiddellijk opgezegd. In de ruimten is het binnen ongeveer twaalf jaar tot zeven keer waterinfiltratie gekomen. De verhuurders hadden elke keer met reparaties en schoonmaakwerkzaamheden op de schade gereageerd.
Aangezien het gebrek blijkbaar toch niet kon worden verholpen, reageerde de huurster op de volgende waterinbraak met de onmiddellijke opzegging van de huurovereenkomst. Een voorafgaande aanmaning sloeg zij over.
De verhuurders erkenden de onmiddellijke opzegging niet en eisten betaling van de achterstallige huur. Met succes. Net als de rechtbank van Cottbus oordeelde ook het Oberlandesgerecht Brandenburg in hoger beroep dat de onmiddellijke opzegging ongeldig was, omdat een voorafgaande aanmaning ontbrak.
Ook al kwamen de waterschades vaker voor, was de aanmaning niet overbodig. Er kon niet van worden uitgegaan dat deze geen succes zou hebben gehad, aldus het OLG. Want de verhuurders hadden voorheen telkens op een schadeaangifte met reparaties gereageerd. Zij hadden het verhelpen van gebreken dus niet definitief geweigerd, voerde de rechtbank verder aan. Bovendien waren omvang en impact van de schade-incidenten niet zodanig dat het de huurster niet te vergen was om nog even – al was het maar kort – af te wachten na een termijnstelling.
Bij vragen over het commerciële huurrecht kunnen ervaren advocaten adviseren.
