Vormaningsgebrek van een vooruitbetalingsregeling en nietigheid van de koopovereenkomst – BGH, V ZR 8/23
Een vormgevingtekort bij een vooruitbetalingsregeling hoeft er niet toe te leiden dat de vastgoedkoopovereenkomst geheel nietig is. Als de koper kan bewijzen dat hij al vooraf een betaling op de koopprijs heeft gedaan, is het vermoeden van totale nietigheid weerlegd. Dat heeft het Bundesgerichtshof beslist met zijn uitspraak van 14 juni 2024 (Az.: V ZR 8/23).
Bij vastgoedtransacties wordt het ten zeerste aanbevolen elke stap zorgvuldig te documenteren. Dat geldt natuurlijk ook voor elke betaling en vooruitbetaling die wordt gedaan. Want vormfouten kunnen leiden tot de nietigheid van de gehele koopovereenkomst, aldus het advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte, dat onder andere advies geeft in vastgoedrecht.
Vermoeden van nietigheid kan worden weerlegd
De BGH heeft nu duidelijk gemaakt dat het vermoeden van nietigheid van de gehele koopovereenkomst kan worden weerlegd als de koper de vooruitbetaling kan bewijzen. Het is voldoende als de koper vanuit zijn perspectief de vooruitbetaling ondubbelzinnig kan aantonen. Een ontvangstbewijs van de verkoper voor de betaling is daarbij niet per se noodzakelijk.
In het onderliggende geval had de inmiddels overleden vader van de gedaagde in maart 2017 zijn mede-eigendomsaandeel aan een perceel verkocht aan een GmbH voor een prijs van 40.000 euro. De directeur van de GmbH regelde in april en mei 2017 betalingen aan de koper voor in totaal 80.000 euro. Als doel van de betaling gaf hij “975/23.3.2017” of “Restbetaling 975/23.3.2017” op. In november 2018 sloot de inmiddels overleden vader en erflater met de directeur van de GmbH een notariële koopovereenkomst over de andere mede-eigendomshelft. De koopprijs was wederom 40.000 euro. De GmbH droeg vervolgens haar verworven mede-eigendomsaandeel over aan haar directeur.
Vooruitbetalingsregeling niet notarieel bekrachtigd
Over de overdracht van het tweede mede-eigendomsaandeel aan de koper ontstond uiteindelijk een geschil tussen de partijen. Het knelpunt was de vooruitbetaling van 40.000 euro. De eiser beweerde dat er over deze vooruitbetaling op de aankoop van de tweede mede-eigendomshelft een mondelinge overeenkomst was tussen de partijen. Een notariële bekrachtiging van deze overeenkomst is er echter niet. Dat vond het OLG Hamm onvoldoende. Het maakte duidelijk dat het om een notariële notuliëringsplichtige vooruitbetalingsregeling ging. Aangezien er geen notariële akte was, was de regeling nietig. Dit leidde volgens § 139 BGB ertoe dat de gehele koopovereenkomst nietig was, aldus het OLG Hamm.
De eiser kon de vooruitbetaling niet aantonen, want het koopcontract bevatte hiervoor geen aanwijzingen en bij de overboekingen handelde het volgens het OLG Hamm om eenzijdige handelingen van de eiser en niet om kwitanties van de verkoper.
BGH: Koopovereenkomst hoeft niet geheel nietig te zijn
De BGH kwam in de beroepsprocedure echter tot een andere conclusie. De vordering van de eiser zou kunnen voortvloeien uit de in november 2018 gesloten koopovereenkomst over het tweede mede-eigendomsdeel. Uit de eerdere bevindingen van het OLG bleek niet dat de koopovereenkomst geheel nietig was, aldus de rechters in Karlsruhe.
De BGH bevestigde weliswaar dat een vooruitbetalingsregeling notarieel moet worden bevestigd. Dit volgt met name uit het feit dat op het moment van de vooruitbetaling de koopprijsverplichting nog niet bestaat. Daarom kan de vooruitbetaling zonder overeenkomst niet juridisch leiden tot gedeeltelijke nakoming van een koopprijsverplichting. Dus een vooruitbetalingsovereenkomst moet notarieel worden bekrachtigd en is zonder notariële akte nietig. Maar dat betekent niet noodzakelijkerwijs dat ook de koopovereenkomst geheel nietig is, aldus de BGH.
Koper moet vooruitbetaling bewijzen
Weliswaar dient de nietigheid volgens § 139 BGB te worden aangenomen. Deze aanname kan echter onder bijzondere omstandigheden worden weerlegd, aldus de BGH verder. Dit is hier van toepassing. Volgens de jurisprudentie van de BGH wordt de aanname weerlegd wanneer de koper de vooruitbetaling van de koopprijs kan aantonen. De beslissende factor daarbij is het bewijs van de betaling, aldus de rechters in Karlsruhe.
Als de koper de betaling kan aantonen, is de conclusie gerechtvaardigd dat de partijen ook zonder de vooruitbetalingsregeling zouden hebben ingestemd met het notariële deel van de vastgoedkoop. Dit wordt des te meer ondersteund als de verkoper een kwitantie voor de betaling heeft uitgegeven. Dit is echter geen voorwaarde. Het beslissende is dat de koper de betaling vanuit zijn perspectief ondubbelzinnig kan aantonen, verduidelijkte de BGH en verwees de zaak terug naar het OLG Hamm. Deze moet nu opnieuw beslissen of de eiser het vermoeden van de nietigheid van de gehele koopovereenkomst heeft weerlegd.
MTR Legal Rechtsanwälte adviseren bij vastgoedtransacties en andere onderwerpen op het gebied van vastgoedrecht.
Neem gerust contact met ons op!
