Contractsluiting in het online-makelaarswezen: Vereisten aan de opschriften van knoppen volgens OLG Stuttgart
Het Oberlandesgericht Stuttgart heeft met het arrest van 8 april 2025 (zaaknr.: 3 U 233/22) verduidelijkt dat er bij het sluiten van een makelaarscontract in het online-segment strenge eisen worden gesteld aan de opschriften van de bevestigingsknoppen (zogeheten buttons). Deze moeten ondubbelzinnig en duidelijk maken dat bij activering een betalingsverplichting wordt aangegaan. De uitspraak draagt daarmee bij aan de juridisch zekere inrichting van digitale bedrijfsprocessen op het gebied van vastgoedbemiddeling en daarbuiten.
Achtergrond: Bescherming tegen verborgen contractuele verplichtingen in e-commerce
Het aantal online tot stand gekomen en gesloten rechtsverhoudingen blijft toenemen. Vooral op het gebied van vastgoedbemiddeling wordt gebruik van makelaarsdiensten vaak digitaal aanvaard – zonder persoonlijk advies. Om consumenten en andere contractspartijen effectief te beschermen tegen ongewenste transacties die een betalingsverplichting meebrengen, stelt het Duitse recht duidelijke voorschriften voor het bestelproces. Centraal staat § 312j lid 3 BGB, die de zogeheten button-oplossing regelt. Deze bepaling moet waarborgen dat het aangaan van overeenkomsten tegen betaling op internet uitsluitend plaatsvindt door een expliciet als zodanig herkenbare handeling.
Kernpunten van de uitspraak
Het OLG Stuttgart benadrukt dat de aanvaarding van een betaalde makelaardij-aanbieding op internet alleen dan rechtsgeldig kan plaatsvinden wanneer de daarbij ingestelde knop ondubbelzinnig verwijst naar de betalingsverplichting van het aanbod. Dit kan bijvoorbeeld met benamingen als “betalend bestellen”, “nu tegen betaling opdracht geven” of vergelijkbare, even duidelijke formuleringen.
Bij andere formuleringen die niet ondubbelzinnig op een betalingsverplichting duiden – bijvoorbeeld algemene termen als “Bevestigen” of “Verzenden” – ontbreekt volgens het gerecht de vereiste transparantie. Anders zouden gebruikers misleid kunnen worden en onbedoeld overeenkomsten met betalingsverplichtingen aangaan. De uitspraak benadrukt met name dat ook zakelijke gebruikers (zoals bedrijven die vastgoed zoeken of aanbieden) recht hebben op deze transparantie, voor zover zij onder de beschermende bepaling vallen.
Gevolgen voor makelaarscontracten en digitale businessmodellen
De uitspraak is van blijvende betekenis voor alle overeenkomsten op afstand waarbij aan de klant een betalingsverplichting wordt opgelegd. Niet alleen makelaarskantoren, maar ook aanbieders van digitale diensten, platformexploitanten en andere contractspartijen in zowel de B2B- als B2C-sector dienen hun bestel- en contractsluitingsprocessen rechtsconform in te richten.
Geldigheid van het contract bij schending van de button-oplossing
Een bijzonder praktijkrelevant aspect is het rechtsgevolg van een foutieve knopbenaming. Als wordt afgeweken van de vereisten van § 312j BGB, komt er volgens het OLG Stuttgart geen geldige overeenkomst tot stand. Mogelijke vorderingen, zoals makelaarsprovisie of andere provisies, zijn dan meestal niet afdwingbaar.
Relevantie voor makelaarskantoren
Makelaarskantoren zijn verplicht hun onlineprocessen zo in te richten dat gebruikers ondubbelzinnig wordt getoond wanneer en in welke mate een betalingsverplichting ontstaat. Slordigheden of onduidelijke opschriften brengen aanzienlijke aansprakelijkheidsrisico’s met zich mee en kunnen voor ondernemingen niet alleen het verlies van contracten betekenen, maar ook kostbare concurrentiegeschillen opleveren.
Inbedding in de actuele rechtspositie en praktijk
De uitspraak van het OLG Stuttgart sluit aan bij een jurisprudentielijn die de belangen van contractspartners in online-handel duurzaam wil versterken. De beschermingsgedachte van het Duitse consumentenrecht wordt hier consequent naar het digitale domein vertaald. Ondernemingen die zich op digitale verkoop richten, profiteren van heldere richtlijnen bij het vormgeven van hun bedrijfsprocessen om juridische risico’s te minimaliseren.
Slotopmerkingen
De vereisten aan de vormgeving van bestelprocessen op internet veranderen voortdurend en worden steeds verder gedetailleerd door de rechtspraak. Om zowel financiële risico’s als juridische nadelen als gevolg van ongeldige overeenkomsten of ontoelaatbare clausules te voorkomen, is het aan te raden de verdere ontwikkelingen nauwlettend te volgen en bestaande processen regelmatig te controleren.
Heeft u vragen over de juridisch veilige inrichting van uw digitale bedrijfsprocessen, het sluiten van makelaarscontracten op internet of andere vraagstukken op het gebied van contract-, IT- of distributierecht, dan staan de advocaten van MTR Legal graag tot uw beschikking voor persoonlijk advies.
