W wijkt de werkelijke huurvlakte meer dan tien procent af van de in het commerciële huurcontract aangegeven grootte, dan kan dat volgens de rechtspraak van de BGH reden zijn voor een huurverlaging.
Als de werkelijke commercieële vloeroppervlakte kleiner is dan contractueel overeengekomen, biedt het commerciële huurrecht de mogelijkheid tot huurverlaging. Daarbij moet wel worden opgemerkt hoe groot de afwijking is. Blijft de gehuurde commerciële ruimte meer dan tien procent achter ten opzichte van de in de huurovereenkomst overeengekomen grootte, dan kan dat een huurverlaging rechtvaardigen. Bij afwijkingen onder de tien procent moet de huurder volgens de rechtspraak van de Bundesgerichtshof kunnen aantonen dat door de kleinere grootte het contractuele gebruik van het gehuurde wordt belemmerd, aldus de zakelijke advocaten van MTR Legal Rechtsanwälte, die adviseren in vastgoedrecht en commercieel vastgoedrecht.
In het geschil voor de BGH was de grootte van de gehuurde oppervlakte in het commerciële huurcontract met circa 300 vierkante meter aangegeven. Door verbouwingswerkzaamheden verminderde de ruimte met ongeveer tien procent. De huurder, een balletschool, klaagde om vast te stellen dat zij de brutohuur met tien procent mocht verlagen, aangezien zij door de vermindering van de ruimte minder leerlingen kon lesgeven.
De klacht had geen succes. Het Hooggerechtshof van München bevestigde weliswaar dat de vermindering van de huurvlakte een gebrek aan het gehuurde goed inhield, maar dat de klaagster desondanks geen recht op huurverlaging had. Het hof stelde dat bij een oppervlakteafwijking van minder dan tien procent de huurder had moeten aantonen dat de geschiktheid van het gehuurde voor het contractuele gebruik daadwerkelijk werd belemmerd. Zij had echter niet concreet aangetoond dat de kleinere ruimte daadwerkelijk tot omzetverlies had geleid.
De BGH bevestigde in de beroepsprocedure het vonnis van het Hooggerechtshof van München. De huurder had alleen abstract aangevoerd dat door de vermindering van de oppervlakte mogelijk inkomsten verloren gingen, zonder dit concreet aan te tonen. De rechters in Karlsruhe voerden verder aan dat een huurverlaging echter wel mogelijk zou zijn als de werkelijke grootte van de ruimte meer dan tien procent achterblijft bij de contractueel overeengekomen grootte. Dan zou aangenomen worden dat het contractuele gebruik van het gehuurde goed daadwerkelijk aanzienlijk belemmerd is.
Bij MTR Legal adviseren op het vastgoedrechten commercieel huurrecht ervaren advocaten.
Neem nu contact op.
