Beperking van de uitgebreide vermindering bij vastgoedondernemingen binnen een fiscale eenheid met doorverhuurmodel: Analyse van het BFH-arrest van 16 oktober 2024
Met zijn uitspraak van 16 oktober 2024 (Az. III R 41/22) heeft het Bundesfinanzhof (BFH) een principiële beslissing genomen over de fiscale behandeling van vastgoedmaatschappijen binnen een fiscale eenheid die opereren volgens het zogenoemde doorverhuurmodel. De uitspraak biedt belangrijke verduidelijkingen voor spelers in de vastgoed- en ondernemingssector met betrekking tot de voorwaarden en grenzen van de uitgebreide vermindering volgens § 9 Nr. 1 zin 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG), wat verstrekkende gevolgen kan hebben voor de fiscale structurering van concernverbanden.
Achtergrond: De uitgebreide vermindering volgens § 9 Nr. 1 zin 2 GewStG
De uitgebreide vermindering volgens § 9 Nr. 1 zin 2 GewStG maakt het mogelijk voor vastgoedmaatschappijen om vrijstelling te krijgen van de belastingheffing over bepaalde vormen van commerciële inkomsten. Voorwaarde is, dat de betreffende vennootschap uitsluitend haar eigen onroerend goed beheert en gebruikt of daarnaast uitsluitend kapitaalvermogen beheert. Deze regeling is van bijzonder belang omdat zij fiscale nadelen bij de heffing van handelsbelasting over huurinkomsten uit eigen vastgoedbezit moet verzachten.
De fiscale eenheid en het doorverhuurmodel
Grondbeginselen van de fiscale eenheid
Van een fiscale eenheid in fiscale zin is sprake wanneer een juridisch zelfstandige dochteronderneming (dochtermaatschappij) economisch is geïntegreerd in een moedermaatschappij (moedermaatschappij). Deze verbinding, die met name van belang is voor de vennootschapsbelasting en handelsbelasting, moet een economische eenheid tussen moeder- en dochterbedrijf weerspiegelen.
Het doorverhuurmodel
Het zogenaamde doorverhuurmodel beschrijft het geval waarin een vastgoedmaatschappij als verhuurder binnen een fiscale eenheid vastgoed aan de moedermaatschappij verhuurt, die de ruimtes vervolgens doorverhuurt aan derden. Het doel van dergelijke constructies kan zijn om fiscale mogelijkheden optimaal te benutten en bedrijfskosten efficiënt te plaatsen.
BFH-uitspraak: Geen uitgebreide vermindering in het beschreven beheermodel
In het betreffende geval had een vastgoedvennootschap binnen een fiscale eenheid haar vastgoed aan de moedermaatschappij in gebruik gegeven. De moedermaatschappij verhuurde de ruimtes vervolgens door aan derde bedrijven. De vennootschap verzocht de uitgebreide vermindering toe te passen op haar commerciële inkomsten met het argument dat zij uitsluitend eigen vastgoed verhuurde; dit werd door het bevoegde belastingkantoor en vervolgens door de BFH afgewezen.
Kernpunten van de uitspraak
De BFH verduidelijkte dat de uitgebreide vermindering alleen kan worden verleend indien de betreffende vennootschap het vastgoed direct aan derden ter beschikking stelt. De (door)verhuur van vastgoed aan de moedermaatschappij, die het functionele gebruik pas door wederverhuur realiseert, voldoet volgens de BFH niet aan deze voorwaarde, zelfs wanneer moedermaatschappij en dochtermaatschappij samen een fiscale eenheid vormen en het economisch resultaat aan de moedermaatschappij wordt toegerekend.
Motivering en implicaties
Het Bundesfinanzhof onderbouwt dit standpunt vooral met de bewoording en de strekking van § 9 Nr. 1 zin 2 GewStG. Al geringe, niet-vastgoed gerelateerde commerciële activiteiten of een tussenstap in het verhuurproces zijn volgens de hoogste rechtspraak voldoende om de voorwaarden voor de uitgebreide vermindering te laten vervallen. Juist de inschakeling van de moedermaatschappij met een zelfstandige verhuurbeslissing staat volgens de rechtspraak een exclusief vastgoedbeheer in de weg. Doorslaggevend blijft de directe terbeschikkingstelling aan externe huurders en niet aan een verbonden onderneming met eigen verhuurrechten.
Praktijkrelevantie en behoefte aan fiscale optimalisatie
Veranderingen voor bedrijfsstructuren
Deze uitspraak heeft significante gevolgen voor concernstructuren en vastgoedmaatschappijen die hun structuur willen optimaliseren met het oog op fiscale efficiëntie. Specifiek is het aantrekkelijke instrument van de uitgebreide vermindering binnen de fiscale eenheid niet beschikbaar indien de huurverhoudingen, zoals in het doorverhuurmodel, zijn ingericht.
Aansprakelijkheidsrisico’s en speelruimte bij vormgeving
De sturende werking van de uitspraak dient bij toekomstige inrichting van vennootschapsrechtelijke en fiscale structuren van vastgoed binnen concernverbanden in acht te worden genomen. De rechtspraak maakt duidelijk dat er weliswaar ruimte voor structurering bestaat, maar dat de grens tot verborgen commerciële activiteiten in de zin van het handelsbelastingrecht snel wordt overschreden zodra de directe terbeschikkingstelling aan derden wordt doorbroken.
Vooruitblik en juridische duiding
De BFH-uitspraak zet een duidelijk accent in de rechtspraak rondom de uitgebreide verminderingen voor vastgoedmaatschappijen in concernverband. Bedrijven en investeerders doen er goed aan hun bestaande en geplande structuren in het licht hiervan zorgvuldig te analyseren en te beoordelen welke gevolgen de nieuwe eisen hebben op lopende en toekomstige projecten.
De procedure toont bovendien aan dat de belastingdienst en de rechtspraak de bepalingen van het handelsbelastingrecht met betrekking tot vastgoedmaatschappijen met grote precisie toepassen en elke overschrijding van de wettelijk vastgelegde grenzen zeer kritisch beoordelen. Verdere procedures over vergelijkbare constructies en modellen kunnen deze lijn volgen en de eisen verder concretiseren.
Bij verduidelijkingsvragen over de handelsrechtelijke behandeling van concernvastgoed alsmede over de eisen en grenzen van de uitgebreide vermindering staan de advocaten van MTR Legal Rechtsanwälte landelijk en internationaal tot uw beschikking om de actuele ontwikkelingen in het handelsbelastingrecht te beoordelen in het licht van de relevante rechtspraak en om individuele vragen te belichten.
Bron: Arrest van het Bundesfinanzhof van 16.10.2024, Az. III R 41/22
