Dakvernieuwing: Omvang, juridische betekenis en actuele ontwikkelingen
De vraag wat in juridische zin onder een ‘dakvernieuwing’ wordt verstaan, houdt regelmatig rechters en Verenigingen van Eigenaars bezig. Het arrest van het Bundesgerichtshof (BGH) van 22 maart 2024 (Az. V ZR 229/23) biedt hiervoor een belangrijke koersbepaling. Centraal staat niet alleen de vraag welke werkzaamheden onder het begrip dakvernieuwing vallen, maar ook hoe ver de onderhoudsplichten binnen een gemeenschap reiken. Dit werpt met name voor beheerders en leden van VvE’s belangrijke vragen op – bijvoorbeeld met betrekking tot kostenverdeling, bevoegdheden van de gemeenschap en mogelijke aansprakelijkheidssituaties.
Onderwerp van de beslissing
Het arrest van de BGH betrof een zaak waarin appartementseigenaars het oneens waren of een goedgekeurde maatregel aan het dak zich alleen tot de bovenste laag beperkte of ook onderliggende constructies zoals het dakgebinte of de isolatie omvatte. Uitgangspunt was de interpretatie van een reeds genomen besluit over ‘dakvernieuwing’, waarvan de exacte reikwijdte en verbindendheid niet definitief waren opgehelderd.
De BGH heeft hierbij duidelijk gemaakt dat het begrip ‘dakvernieuwing’ in principe ruim kan worden uitgelegd. Niet elke dakvernieuwing beperkt zich tot het vervangen van uitsluitend de buitenste afwerklaag, maar kan ook diepgaandere werkzaamheden omvatten als dat voor duurzaam onderhoud of modernisering van het dak noodzakelijk is.
Begripsmatige en juridische duiding van dakvernieuwing
Veelzijdige betekenis
Het begrip dakvernieuwing is in het appartementsrecht niet wettelijk gedefinieerd. In de praktijk omvat het echter regelmatig meer dan enkel het opnieuw bedekken van het dak. Afhankelijk van de toestand en de bouwkundige vereisten kan het ook het vervangen van onderconstructies, isolatiemateriaal of dragende elementen inhouden.
Bepalend hierbij is steeds het doel van de maatregel: het herstel of de aanzienlijke verbetering van het gebruiksgemak en de beschermingsfunctie van het dak. In sommige gevallen kan een beperkte lokale reparatie of renovatie niet volstaan, zodat eerst een integrale vernieuwing van alle relevante onderdelen als dakvernieuwing moet worden aangemerkt.
Maatstaf van noodzakelijkheid
Relevant is in hoeverre extra bouwdelen in het kader van de dakvernieuwing daadwerkelijk moeten worden meegenomen. De grens hiervoor wordt bepaald door de noodzakelijkheid: Zijn er bijvoorbeeld schade aan het dakgebinte of de isolatie vastgesteld, die alleen in het kader van een uitgebreidere bouwmaatregel op deskundige wijze verholpen kunnen worden, dan moet de dakvernieuwing in deze zin volledig worden uitgevoerd.
Verder dient bij reeds geplande maatregelen rekening te worden gehouden met de technische standaard en de vereisten van de energiebesparingsverordening respectievelijk de Gebouwenenergie wet. Er bestaat het gevaar dat een louter oppervlakkig uitgevoerde vernieuwing tot vervolgschade en discussies over verantwoordelijkheden en kostenverdeling leidt.
Vereniging van Eigenaars en besluitbevoegdheid
Betekenis voor beheer en eigenaars
Voor verenigingen van eigenaars is het van essentieel belang dat zowel de initiatie als de uitvoering van maatregelen zoals een dakvernieuwing op duidelijke besluiten berust. Daarbij zijn concrete bepalingen onmisbaar: Onheldere of dubbelzinnige besluiten brengen het risico van latere conflicten over de omvang van de werkzaamheden en de daaruit voortvloeiende kostenverdeling met zich mee.
Het arrest van de BGH onderstreept de plicht van het beheer om een zorgvuldig en transparant besluitvoorstel aan de eigenaars voor te leggen. Reeds voorafgaand aan besluitvorming dient de omvang – bijvoorbeeld of extra componenten zoals de isolatie of dakconstructie meetellen – duidelijk te worden afgebakend.
Bevoegdheid en kostenverdeling
Zijn er aan het gemeenschappelijk eigendom gebreken, dan is doorgaans de gehele VvE verantwoordelijk voor herstel. De kostenverdeling is gebaseerd op de wettelijke bepalingen en het reglement van splitsing. Het beperken van onderhoud aan goedkopere, maar mogelijk niet duurzame deeluitvoeringen, stelt de gemeenschap bloot aan een verhoogd risico op herhaalde maatregelen in de toekomst.
In het kader van de dakvernieuwing kunnen daardoor ook opvolgende regelingen – bijv. aangaande modernisering of afwerkingsniveau – van invloed zijn op individuele rechten en bijzondere gebruiksrechten.
Praktische gevolgen en risico’s bij onduidelijke besluitvorming
Het BGH-arrest benadrukt het belang van nauwkeurige formulering van besluiten. Onduidelijke begrippen, zoals ‘dakvernieuwing’ zonder nadere specificatie, kunnen tot meningsverschillen leiden: Wordt alleen de dakbedekking vernieuwd of is een ingrijpende modernisering inclusief isolatie of onderconstructie bedoeld? Onvoldoende concrete besluiten brengen niet alleen het risico van langdurige verstoringen in de verhouding tussen mede-eigenaren met zich mee, maar kunnen ook tot juridische geschillen leiden waarbij de oorspronkelijke intentie van de gemeenschap moeilijk aantoonbaar is.
Betekenis voor investeerders, bedrijven en vastgoedbezitters
Met name voor ondernemingen, grotere vastgoedportefeuilles of commercieel gebruikt appartementenbezit is het vermijden van onzekerheden doorslaggevend voor het behoud van waarde – en voor het voorkomen van latere geschillen. Ook fiscale of vennootschapsrechtelijke implicaties, zoals de boekhoudkundige behandeling van onderhoudskosten tegenover moderniseringsuitgaven, dienen vooraf duidelijk te zijn.
Ten slotte is het noodzakelijk om zelfstandig te toetsen of en in hoeverre besluiten over bouwkundige aanpassingen voldoende bepaald zijn geformuleerd. Het ontstaan van onzekerheden en extra aansprakelijkheidsrisico’s kan al in de voorbereidingsfase worden voorkomen.
Conclusie en vooruitblik
Het arrest van de BGH onderstreept de noodzaak van vakbekwaamheid en zorgvuldigheid in alle beslissings- en uitvoeringsprocessen in samenhang met maatregelen aan gemeenschappelijk eigendom. De uitleg en reikwijdte van het begrip ‘dakvernieuwing’ zijn afhankelijk van het concrete geval en de toestand van het gebouw. Een gedifferentieerde beoordeling van de maatregel en helder en precies geformuleerde besluiten vormen de basis voor risicobeperking binnen VvE’s.
Voor verdere vragen over dakvernieuwing, de interpretatie van besluiten onder appartementsrecht of ter voorkoming van aansprakelijkheidsrisico’s door onduidelijkheden, staan de Rechtsanwalt van MTR Legal Rechtsanwälte graag ter beschikking aan geïnteresseerde lezers.
Bronnen:
- Bundesgerichtshof, uitspraak van 22 maart 2024 – V ZR 229/23
- https://urteile.news/BGHV-ZR-22923Dacherneuerung-bedeutet-nicht-stets-nur-Erneuerung-der-obersten-Dachschicht~N34970
