Onderhoud en herstel bij commerciële huurpanden
De zogenaamde dak- en voegklausule zorgt in het commerciële huurrecht steeds weer voor problemen. Een advocaat voor vastgoedrecht is bij juridische geschillen de juiste aanspreekpartner.
Wie moet het gehuurde object onderhouden? Dat is niet alleen bij particuliere huurverhoudingen, maar ook in het commerciële huurrecht een veelvoorkomend geschilpunt tussen huurders en verhuurders, aldus het advocatenkantoor MTR Legal, dat een focus heeft op vastgoedrecht.
Als er in het huurcontract niets anders is overeengekomen, is de zaak duidelijk. Conform § 535 BGB is de verhuurder verplicht om de huurder het gehuurde object in een staat die geschikt is voor contractueel gebruik over te dragen en het gedurende de huurperiode in deze staat te behouden.
Klausules voor het onderhoud van het gehuurde object
In de praktijk ziet dit er echter vaak anders uit en worden de huurders door middel van clausules in het huurcontract ook tot onderhoud verplicht. Bij particuliere huurcontracten gebeurt dit vaak door middel van clausules voor kleine herstelwerkzaamheden, in commerciële huurcontracten wordt echter vaak de zogenoemde dak- en voegklausule vastgelegd.
Een dergelijke clausule is contractueel vaak zodanig opgesteld dat de verhuurder alleen het onderhoud aan dak en voeg van het huurpand op zich neemt en de huurder verantwoordelijk is voor alle andere maatregelen voor het externe en interne onderhoud en herstel van het gehuurde object. Daardoor kan de commerciële huurder in aanzienlijk grotere mate tot onderhoud worden verplicht dan een particuliere huurder. Hierachter ligt de gedachte dat de commerciële huurder minder behoefte heeft aan bescherming dan een particulier.
Reparatiewerkzaamheden aan dak, dragende delen van het gebouw en gevel
Onder onderhoudswerkzaamheden worden maatregelen verstaan die nodig zijn om het gehuurde object in gebruikstoestand te behouden. Tekenen van slijtage en gebreken moeten dan worden verholpen. Dit kan bijvoorbeeld een nieuwe verflaag betreffen. Onder herstel wordt ook begrepen reparatiewerkzaamheden die bijvoorbeeld op het dak nodig zijn.
Welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden de term dak- en voegwerkzaamheden omvat, is niet precies gedefinieerd. In de rechtspraak wordt echter steeds meer aangenomen dat het dak, dragende delen van het gebouw en de buitengevel bedoeld zijn. Hier zouden de noodzakelijke werkzaamheden door de verhuurder moeten worden uitgevoerd, terwijl de huurder verantwoordelijk is voor alle andere maatregelen. Hoe ver zijn verplichtingen reiken, kan in het commerciële huurcontract worden vastgelegd. De grenzen hiervan zijn echter vaak vloeiend, wat regelmatig leidt tot juridische geschillen tussen huurder en verhuurder. Dan dient een advocaat voor vastgoedrecht te worden ingeschakeld.
Strikte grenzen bij standaard huurcontract
Het is belangrijk om te weten dat er in een individueel huurcontract tussen de partijen ruimere regelingen kunnen worden afgesproken dan in een standaard huurcontract. Volgens § 307 BGB is een contractclausule onredelijk als deze de contractpartner van de gebruiker van de clausule onredelijk benadeelt. Dienovereenkomstig zouden in een standaard huurcontract de verplichtingen voor onderhoud en herstel slechts op de huurder worden afgewenteld voor zover ze betrekking hebben op schade die aan het gebruik van het gehuurde object kan worden toegeschreven en binnen de risicosfeer van de huurder valt.
MTR Legal adviseert over contractclausules in het commerciële huurrecht en andere onderwerpen van het vastgoedrecht.
Neem contact op met een advocaat in vastgoedrecht.
