Vierde wet ter vermindering van bureaucratie in werking getreden op 1 januari 2025
Op 1 januari 2025 is de Vierde wet ter vermindering van bureaucratie in werking getreden. De wet brengt een aanzienlijke verandering in het commerciële huurrecht met zich mee. Voor huurovereenkomsten van commerciële ruimten vervalt de eis van de schriftelijke vorm, en is eenvoudige tekstvorm voldoende. Dit maakt een aanzienlijke vereenvoudiging mogelijk, aangezien tekstvorm betekent dat een handtekening op het document niet nodig is.
De Vierde wet ter vermindering van bureaucratie (BEG IV) omvat een aantal maatregelen. De speerpunten zijn het verkorten van bewaartermijnen in handels- en belastingrecht, bevordering van digitalisering, vermindering van meld- en informatieplichten en andere vereenvoudigingen. Ook vervalt de eis van schriftelijke vorm in verschillende gebieden en is de eenvoudige tekstvorm voldoende, aldus het advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte, dat onder andere in vastgoedrecht adviseert.
Vervallen van de eis van schriftelijke vorm bij commerciële huurovereenkomsten
Met de BEG IV moet de digitalisering worden bevorderd. Dit moet in verschillende gebieden onder andere door het vervallen van de eis van schriftelijke vorm worden bereikt. De tekstvorm geldt dan als voldoende. Anders dan bij de schriftelijke vorm is hiervoor geen eigenhandige handtekening op papier meer nodig. Dit versnelt de digitale processen en vergemakkelijkt de praktische afhandeling. Aangezien e-mail een wijdverspreid communicatiemiddel is in het zakelijke dagelijks leven, kunnen sinds 1 januari 2025 ook contracten per e-mail worden gesloten, zolang de tekstvorm voldoende is, zoals bij commerciële huurcontracten het geval is. Voor de tekstvorm is ook een fax of elektronische documenten zoals bijvoorbeeld een PDF voldoende.
Tekstvorm: Leesbare verklaring op duurzame gegevensdrager
De tekstvorm is geregeld in § 126b BGB. Als tekstvorm voorgeschreven is, moet „een leesbare verklaring gegeven worden waarin de naam van de verklarende persoon genoemd is, op een duurzame gegevensdrager“. Als duurzame gegevensdrager is elk medium geschikt dat het de ontvanger mogelijk maakt de aan hem gerichte boodschap zo te bewaren of op te slaan dat deze hem lang genoeg toegankelijk is en geschikt is om de verklaring onveranderd door te geven.
Tot nu toe gold volgens § 550 BGB dat een huurovereenkomst met een langere looptijd dan een jaar, die niet in een schriftelijke vorm werd gesloten, van onbepaalde duur is en volgens de wettelijke opzegtermijnen kan worden beëindigd. Dit is nu ook van toepassing op de tekstvorm: Een huurovereenkomst die voor een langere duur dan een jaar wordt gesloten, geldt als van onbepaalde tijd als deze niet voldoet aan de textvormvereiste.
Contractsluiting efficiënter en minder bureaucratisch
Voor verhuurders en huurders, vooral ook van commerciële ruimten, betekent dit dat het sluiten van een contract sneller en met minder moeite kan plaatsvinden, aangezien de benodigde fysieke documenten niet meer heen en weer gestuurd en eigenhandig ondertekend hoeven te worden. Voor huurovereenkomsten die voor 1 januari 2025 zijn gesloten, blijft echter wel de schriftelijke vorm vereist.
Een ander voordeel van de vernieuwing is dat juist overtredingen van de schriftelijkheidsvereiste in het commerciële huurrecht vaak de aanleiding voor juridische geschillen tussen huurder en verhuurder waren.
Juridische onzekerheid vermijden
Echter kan door het vervallen van de eis van schriftelijke vorm en de terugval op de tekstvorm ook enige juridische onzekerheid ontstaan bij huurder en verhuurder. Daarom moet de contractvorming zo gedetailleerd en exact mogelijk zijn, zodat de juridische relaties tussen de partijen duidelijk zijn vastgelegd en rechtsgeschillen kunnen worden vermeden. Dat betekent dat alle afspraken in de huurovereenkomst helder en ondubbelzinnig geformuleerd moeten worden.
Dit geldt des te meer, aangezien in het commerciële huurrecht toch al een grote mate van contractvrijheid heerst en de partijen hun rechten en plichten vrij kunnen overeenkomen. Daarom is de vaststelling van de looptijd en eventueel de overeenkomst van opzegtermijnen of aanpassing van de huurprijs van groot belang in de commerciële huurovereenkomst.
Bovendien moeten de contractpartijen bedenken dat het zonder eigenhandige handtekening mogelijk moeilijker kan zijn om de echtheid van de contractuele afspraken te bewijzen.
MTR Legal Rechtsanwälte heeft uitgebreide ervaring in vastgoedrecht en ondersteunt u bij de contractvorming en andere onderwerpen in het commerciële huurrecht.
Neem gerust contact met ons op!
