Bundesfinanzhof verduidelijkt belastingplicht bij verkoop van tuinpercelen
De fiscale kwalificatie van verkooptransacties van particuliere onroerende goederen staat regelmatig in het centrum van actuele juridische ontwikkelingen. Recent heeft de Bundesfinanzhof (BFH) in een baanbrekende uitspraak (Zaaknr.: IX R 14/21) de fiscale behandeling van de verkoop van zogenoemde ‘tuinpercelen’ nader omschreven. Uitgangspunt was de vraag of de verkoop van een tot nu toe uitsluitend als tuin gebruikt perceelsgedeelte onder de vrijstelling op grond van § 23 lid 1 zin 1 nr. 1 zin 3 Einkommenssteuergesetz (EStG) valt.
Achtergrond: Particuliere verkooptransacties volgens § 23 EStG
Volgens het Duitse belastingrecht is de verkoop van onroerende goederen door particulieren in principe belastbaar, mits tussen aankoop en verkoop een periode van minder dan tien jaar ligt (§ 23 lid 1 zin 1 nr. 1 EStG). Er geldt echter een uitzondering als het perceel tussen aankoop en verkoop uitsluitend voor eigen woondoeleinden is gebruikt, of in het jaar van verkoop en in de twee voorafgaande jaren voor eigen woondoeleinden werd gebruikt (§ 23 lid 1 zin 1 nr. 1 zin 3 EStG).
Deze bepaling moet voorkomen dat particuliere vermogenswaarden binnen korte tijd met winst worden verkocht en de winsten belastingvrij worden gerealiseerd. Tegelijkertijd wil de wetgever met de vrijstelling voor zelfbewoonde eigendommen het verwerven van eigen woningbezit bevorderen.
BFH-uitspraak: Geen belastingvrijstelling voor louter tuinpercelen
Feitenrelaas
In de zaak die aan de BFH werd voorgelegd, had de belastingplichtige een deel van een particulier perceel, dat als tuin werd gebruikt en tot dan toe geen voor woondoeleinden gebruikt gebouwdeel was, afzonderlijk verkocht. Het verkochte gedeelte grensde weliswaar aan het woonhuisperceel, maar werd door middel van een splitsingsmeting uit het geheel losgemaakt en als zelfstandig perceel verkocht.
Juridische beoordeling door de Bundesfinanzhof
De Bundesfinanzhof stelde duidelijk dat de belastingvrijstelling volgens § 23 lid 1 zin 1 nr. 1 zin 3 EStG uitsluitend geldt voor onroerende goederen die voor eigen woondoeleinden worden gebruikt. Voor louter tuinpercelen of perceelsdelen die niet tot het eigenlijke woonhuis behoren of daar direct mee in verband kunnen worden gebracht, komt geen belastingvrijstelling in aanmerking.
Van doorslaggevend belang is dat onder een voor eigen woondoeleinden gebruikt perceel alleen het direct aan de woning dienende gebied wordt verstaan. Grond die uitsluitend als tuinland wordt gebruikt en geen deel uitmaakt van het eigenlijke woongebied – ook wanneer het aan het huisperceel grenst – voldoet niet aan deze eisen.
Als gevolg daarvan is de winst uit de verkoop van een dergelijk tuinperceel binnen de tienjaarsperiode volgens § 23 EStG aan belasting onderworpen.
Gevolgen voor eigenaren en investeerders
Onderscheid naar gebruik van het perceel
Met deze uitspraak zorgt de BFH voor duidelijkheid over het onderscheid tussen zelf gebruikte perceelsdelen en overige grond. Doorslaggevend blijft het gebruik: Wordt een verkocht perceelsdeel niet direct voor woondoeleinden aangewend, dan geldt de belastingvrijstelling niet.
Belang voor de praktijk
Voor vermogende particulieren, bedrijven en investeerders die structuur en gebruik van hun onroerend goed flexibel willen vormgeven of aanpassen, bevat het vonnis een belangrijke leidraad. In het bijzonder bij deelverkopen van groen- of tuinland is een zorgvuldige beoordeling aan te raden of het betreffende perceelsdeel daadwerkelijk gebruikt is als woonruimte in fiscale zin.
Overwegingen bij het splitsen van percelen
Eigenaren die delen van hun grond willen verkopen, staan voor de uitdaging om elk perceelsdeel te beoordelen op basis van gebruiksgeschiedenis en fiscale behandeling. De uitspraak van de BFH maakt duidelijk dat geografische nabijheid tot een woonhuis op zichzelf niet volstaat om een belastingvrijstelling te rechtvaardigen. Voor het structureren van perceelsverkopen zijn daarom grondige juridische en fiscale overwegingen noodzakelijk.
Fiscale beoordeling in internationale context
Ook internationaal moeten fiscale gevolgen van particuliere verkoop van onroerend goed in aanmerking worden genomen. Hoewel de Duitse inkomstenbelastingwet de voorwaarden voor particuliere verkooptransacties gedetailleerd regelt, kunnen bilaterale verdragen of afwijkende bepalingen in het buitenland van invloed zijn op de fiscale beoordeling van deze transacties.
Lopende en toekomstige procedures
De uitspraak van de Bundesfinanzhof is onherroepelijk. In vergelijkbare gevallen kan de situatie echter verschillen, vooral als er onenigheid bestaat over aard, omvang en intensiteit van het feitelijke gebruik van het perceel. Houd er rekening mee dat iedere fiscale beoordeling van een individueel geval zorgvuldig dient te gebeuren onder inachtneming van alle relevante feiten en juridische kaders. In toekomstige procedures zal de rechtspraak het toepassingsbereik van de belastingvrijstelling verder specificeren en verfijnen.
Bronvermelding
De motivering van het oordeel is gepubliceerd en bijvoorbeeld te raadplegen via BFH, uitspraak van 26.09.2023 – IX R 14/21 (zie ook: https://www.juraforum.de/news/bundesfinanzhof-keine-steuerbefreiung-beim-verkauf-von-gartengrundstuecken_259561).
Conclusie
De huidige rechtspraak bevestigt: Doorslaggevend voor belastingvrijstelling bij verkoop van percelen blijft het daadwerkelijke gebruik voor eigen woondoeleinden. Eigenaren en kopers dienen zich ervan bewust te zijn dat de fiscale gevolgen bij de verkoop van tuin- of overige aanhorigheidsgrond worden vastgesteld op basis van de wettelijke vereisten van § 23 EStG.
Bij juridische onzekerheden rondom de verkoop van percelen, de belasting van particuliere verkooptransacties of de interpretatie van fiscale voorschriften is het aan te raden deskundige juridische bijstand in te schakelen. De Rechtsanwalt van MTR Legal staan klaar om uitgebreid te informeren over de actuele ontwikkelingen en de gevolgen daarvan voor individuele situaties.
