Achtergrond van de beslissing van het Bundesgerichtshof
Met het besluit van 2 februari 2023 (zaaknr.: VIII ZB 58/21) hield het Bundesgerichtshof (BGH) zich bezig met de vraag onder welke voorwaarden verhuurders gerechtigd kunnen zijn om al preventief een ontruimingsvordering tegen hun huurders in te stellen. In de onderliggende zaak was doorslaggevend dat de huurder nadrukkelijk had aangekondigd het gehuurde na afloop van de huurovereenkomst niet vrijwillig te zullen opleveren zolang er geen vervangende woonruimte zou zijn gevonden.
Uitgangssituatie: Opzegging en reactie van de huurder
Centraal in de door het BGH behandelde zaak stond de situatie na ontvangst van de huuropzegging. De huurder verklaarde vervolgens aan de verhuurder dat hij zich, gezien het tot dusver mislukte zoeken naar een alternatieve woning, niet in staat zag het appartement conform de eis te ontruimen en terug te geven. Volgens de rechter betrof deze uitlating een ondubbelzinnige weigering om te voldoen aan de afgiftevordering van de eigenaar.
Betekenis van de preventieve ontruimingsvordering
Het burgerlijk procesrecht staat in principe toe om reeds vóór opeisbaarheid van een afgiftevordering een preventieve vordering aan te spannen, mits er concrete aanwijzingen zijn dat de schuldenaar niet vrijwillig aan zijn verplichting zal voldoen. De BGH verduidelijkt nu dat een door de huurder rechtstreeks geuite intentie om na het einde van de huurperiode niet te vertrekken, het instellen van een preventieve ontruimingsvordering kan rechtvaardigen. Voorwaarde is dat de verhuurder er rekening mee moet houden dat hij anders zijn bezit eerst vertraagd of met extra inspanning, bijvoorbeeld via een nieuw proces, kan veiligstellen.
Verduidelijking van het toepassingsgebied
Het hof benadrukte dat niet elke onduidelijke of zelfs afwijzende opmerking van een huurder een preventieve ontruimingsvordering rechtvaardigt. Uit de inhoud moet juist blijken van een concrete en serieuze weigering. Het besluit markeert daarmee een belangrijke afbakening: louter algemene of nog vrijblijvende uitingen zijn niet voldoende om vóór opeisbaarheid van de ontruimingsvordering een vordering overtuigend te onderbouwen.
Gevolgen voor de verhouding tussen verhuurder en huurder
Risico’s bij vertraging van het vertrek
De rechtspraak van het BGH versterkt de rechtszekerheid van verhuurders in situaties waarin het vertrek na afloop van de huurperiode onzeker lijkt. Door de mogelijkheid van een preventieve vordering kunnen verhuurders potentieel tijdrovende en kostbare vertragingen vermijden, die vooral in de zakelijke én particuliere vastgoedsector aanzienlijke economische consequenties kunnen hebben. Met deze beslissing worden huurders zich ervan bewust gemaakt dat een uitdrukkelijke weigering tot een ontruimingsprocedure kan leiden.
Gevolgen voor het procesrecht
De betrouwbare toepasbaarheid van de preventieve vordering beschermt de processuele rechten van de verhuurder. Deze kan nu al anticiperen voordat de ontruimingsvordering daadwerkelijk opeisbaar wordt, mits er sprake is van een duidelijke weigering tot nakoming. Het constructieve samenspel van materiële en procesrechtelijke aspecten wordt hierdoor benadrukt: de bevoegdheid tot een preventieve vordering dient een effectieve handhaving van het recht, zonder echter de huurbescherming in principe te verzwakken, omdat enkel serieuze en onderbouwde weigeringen in aanmerking mogen worden genomen.
Afbakening tegenover vergelijkbare situaties
De beslissing van het Bundesgerichtshof maakt zorgvuldig onderscheid tussen louter onzekerheid bij de huurder en het aannemen van daadwerkelijke niet-nakoming. In de praktijk is het relevant dat de preventieve vordering uitdrukkelijk moet zijn gebaseerd op een voorafgaande aankondiging van niet-nakoming. Onzekere of van voorwaarden afhankelijke verklaringen zijn zodoende niet voldoende. De verhuurder blijft daardoor wel de stelplicht en bewijslast dragen ten aanzien van de ernst van de weigering.
Betekenis voor de praktijk
De actuele beslissing is met name van grote betekenis voor ondernemingen en vermogende particulieren, voor zover deze als verhuurder bij ontvangst van de opzegging al geconfronteerd worden met weerstand tegen tijdige ontruiming. Een duidelijke, voorafgaande mededeling van de huurder dat een vertrek zonder adequate vervangende woonruimte niet zal geschieden, opent daardoor procesrechtelijk voor de verhuurder de mogelijkheid om zijn afgiftevordering via de rechter geldend te maken.
Conclusie en vooruitblik
Met het besluit van 2 februari 2023 heeft het BGH een praktijkgerichte kaderschepping gerealiseerd, waarbinnen verhuurders in het geval van een te verwachten niet-nakoming sneller rechtszekerheid kunnen verkrijgen. De implementatie van deze jurisprudentie vereist echter een zorgvuldige documentatie en beoordeling van de verklaringen van de huurder en dient altijd in het licht van het concrete geval te worden bekeken. Hoewel het vonnis rechtszekerheid biedt aan verhuurders, dient in elk individueel geval rekening te worden gehouden met de verhouding tot huurbescherming.
De juridische waardering en de verstrekkende gevolgen daarvan voor afzonderlijke contractuele relaties kunnen veelzijdig zijn. Bij verdere juridische vragen over ontruimingsvorderingen en huurrechtelijke constructies staan de Rechtsanwälte van MTR Legal landelijk en internationaal als contactpersoon ter beschikking.
