Gebrek in onroerend goed aankopen bedrieglijk verzwegen – Uitspraak van de BGH over de verduidelijkingsplicht Az.: V ZR 43/23
Verkopers van onroerend goed moeten op de hoogte stellen van gebreken aan het onroerend goed. Dit geldt volgens een uitspraak van het Bundesgerichtshof van 27 oktober 2023 ook als in het koopcontract een uitsluiting van aansprakelijkheid voor gebreken is overeengekomen (Az.: V ZR 43/23).
Volgens het vastgoedrecht moet de verkoper de koper informeel over bijzonder ernstige gebreken van het onroerend goed informeren. Om zich te beschermen tegen schadeclaims kan de verkoper een uitsluiting van aansprakelijkheid voor gebreken in het koopcontract opnemen. De uitsluiting van aansprakelijkheid kan echter alleen voor zichtbare gebreken gelden die de koper had kunnen herkennen. Met zijn recente uitspraak heeft de BGH de verduidelijkingsplicht van de verkoper van onroerend goed aangescherpt, zelfs bij een overeengekomen uitsluiting van aansprakelijkheid, aldus de commerciële advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte , die o.a. adviseert over vastgoedrecht.
Aansprakelijkheid voor gebreken contractueel uitgesloten
In de onderliggende zaak had de eiser in juni 2016 een perceel met een vrijstaand huis gekocht. In het koopcontract was een uitsluiting van aansprakelijkheid voor gebreken overeengekomen. Bij het huis hoorde ook een overdekt terras dat in de makelaarbrochure werd genoemd. Het dak van het terras was echter niet waterdicht. De verkoper had de koper niet over dit gebrek geïnformeerd.
Toen de koper de schade ontdekte, klaagde hij voor de overname van de vastgestelde reparatiekosten ter hoogte van ongeveer 32.000 euro. De klacht had aanvankelijk slechts gedeeltelijk succes. Het OLG Bremen bevestigde weliswaar dat het lekkende terrasdak een gebrek vormt, maar de overeengekomen uitsluiting van aansprakelijkheid voor gebreken was van toepassing. Er kon niet worden vastgesteld dat de verkoper het gebrek bedrieglijk had verzwegen.
Gebrek bedrieglijk verzwegen
Dat zag de BGH echter anders. Als reden voerde de BGH aan dat de lekkage van het terrasdak een gebrek vormt en niet alleen een symptoom van een gebrek. De verkoper had de waterinvoer door het terrasdak verzwegen en dus bedrieglijk gehandeld, ook als hij de oorzaak niet of slechts gedeeltelijk kent, aldus de rechters in Karlsruhe.
De kopers konden het gebrek niet herkennen, voegde de BGH eraan toe. Hoewel het terrasdak voor het sluiten van het contract ter sprake was gekomen, had de verkoper niet gewezen op de waterinvoer door het dak en het gebrek bedrieglijk verzwegen.
De BGH verwees de zaak terug naar het OLG Bremen, dat nu moet beslissen over de hoogte van de schadeclaim.
MTR Legal Rechtsanwälte adviseert bij vastgoedtransacties en andere onderwerpen van vastgoedrecht.
Neem contact met ons op.
