De huurder kan een zakelijke huurovereenkomst om een gewichtige reden zonder opzegtermijn opzeggen. Een onjuiste servicekostenafrekening kan volgens een uitspraak van de BGH een gewichtige reden zijn (Az.: XII ZR 11/20).
Zowel de huurder als de verhuurder kunnen een zakelijke huurovereenkomst om een gewichtige reden buitengewoon en zonder opzegtermijn opzeggen, als de voortzetting van de huurovereenkomst voor een contractpartij objectief onhoudbaar is geworden, legt het advocatenkantoor MTR Rechtsanwälte uit.
In de procedure voor de BGH had de huurder een winkelpand in een winkelcentrum gehuurd. Omdat de brandalarmoverdracht niet naar behoren functioneerde, moest de verhuurder extra brandwachten inzetten. De kosten hiervoor, evenals de kosten voor de inrichting van een foodcourt, legde hij bij de servicekosten neer. De huurder verzette zich hiertegen en verklaarde de opzegging wegens de verkeerde servicekostenafrekening.
Het Kammergericht Berlijn achtte de opzegging echter ongeldig. Hoewel de verhuurder ten onrechte de kosten voor de inrichting van de foodcourt en voor de brandwacht op de huurder had verhaald, en deze fout duidelijk was waardoor de huurder in totaal op een zeven-cijferig bedrag werd benadeeld, was dit volgens het KG Berlijn niet voldoende reden voor een opzegging zonder opzegtermijn. De huurder had namelijk niet aangetoond dat de verhuurder met opzet of misleidingsintentie had gehandeld.
Het BGH zag dit echter anders met het vonnis van 6 oktober 2021 en herriep de beslissing van het Kammergericht Berlijn. Een gewichtige reden voor een buitengewone opzegging zonder opzegtermijn is aanwezig wanneer, rekening houdend met alle omstandigheden van het individuele geval, met name de schuld van de contractpartijen, en de afweging van de wederzijdse belangen, de voortzetting van de huurovereenkomst niet langer kan worden verlangd, zelfs niet tot het aflopen van de opzegtermijn of andere beëindiging van de huurovereenkomst. Vermogensdelicten ten nadele van de huurder vormen zo’n gewichtige opzeggingsgrond, aldus de BGH.
Oneerlijkheden van de verhuurder, bijvoorbeeld door opzettelijk onjuiste servicekostenafrekeningen, kunnen daarom een onmiddellijke opzegging door de huurder rechtvaardigen, maakten de Karlsruhe rechters duidelijk. Dit geldt met name wanneer de verhuurder, na de desbetreffende bezwaren van de huurder, op niet langer verdedigbare wijze aan de foutieve afrekening blijft vasthouden, aldus de BGH.
Ervaren advocaten in het zakelijk huurrecht kunnen adviseren.
