Uitspraak van de Bondsfinancieraad over belastingvrijstelling wegens eigen gebruik, Az.: IX R 14/22
Zijn er minder dan tien jaar tussen de aankoop en verkoop van een onroerend goed, dan is de winst uit verkoop onderworpen aan belasting. Een uitzondering is het eigen gebruik. Dan is belastingvrijstelling bij verkoop binnen de tienjarige speculatieperiode mogelijk. De verkoop van een afgescheiden tuinperceel vóór het einde van de speculatieperiode is echter niet belastingvrij. Dat heeft de Bondsfinancieraad op 26 september 2023 beslist (Az.: IX R 14/22).
Wordt een onroerend goed binnen tien jaar gekocht en weer verkocht, dan is er sprake van een zogenaamd privéverkooptransactie. De winst uit een dergelijke verkooptransactie is in principe belastingplichtig en onderworpen aan inkomstenbelasting. Een uitzondering op de belastingheffing kan er alleen zijn bij zelfgebruik van het onroerend goed door de belastingplichtige, aldus het advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte, dat onder meer in belastingrecht adviseert.
Geen belastingvrijstelling bij afgescheiden tuinperceel
Een dergelijke uitzondering is echter niet van toepassing wanneer een tuinperceel wordt afgescheiden en verkocht. Dit maakte de Bondsfinancieraad (BFH) met zijn beslissing van 26 september 2023 duidelijk.
In de onderliggende zaak hadden de belastingplichtigen in 2014 een perceel met een oud boerderijgebouw gekocht. In dat gebouw woonden de belastingplichtigen. Daarbij hoorde een ruim 4.000 vierkante meter groot perceel dat zij als tuin gebruikten. Later scheidden zij een strook van ongeveer 1.000 m² van de tuin af en verkochten deze in 2019.
Bij de verkoop van het deelgrondstuk hadden de belastingplichtigen in hun aangifte inkomstenbelasting geen aangifte gedaan. Het bevoegde belastingkantoor nam de verkoopopbrengst echter op in de aanslag inkomstenbelasting van 2021 en belastte deze conform de wet op de inkomstenbelasting.
BFH wijst vordering af
De belastingplichtigen verzetten zich daartegen. De verkoop van het deelgrondstuk voldeed niet aan de voorwaarden van een privéverkooptransactie, althans was de verkoopwinst wegens gebruik voor eigen woondoeleinden niet belastbaar.
De vordering had echter in laatste instantie voor de Bondsfinancieraad geen succes. De eisers hadden uit de verkoop van het grondstuk andere inkomsten uit een privéverkooptransactie verkregen, die belastbaar zijn, oordeelden de financieelrechters in München.
Wanneer tussen aanschaf en verkoop van het onroerend goed minder dan tien jaar zijn verstreken, ontstaan andere inkomsten uit een privéverkooptransactie. Volgens § 23 van de Wet op de inkomstenbelasting (EStG) moeten gerealiseerde waardeveranderingen van een bepaald economisch goed in het privévermogen van de belastingplichtige binnen de tienjarige verkooptermijn aan de inkomstenbelasting worden onderworpen. Daarbij is economische gedeeltelijke identiteit voldoende, aldus de BFH.
Andere inkomsten uit privéverkooptransactie
Economische gedeeltelijke identiteit kan in aanmerking komen als een economisch goed wordt aangeschaft, maar slechts gedeeltelijk weer wordt verkocht. De economische identiteit van een opgesplitst economisch goed blijft gedeeltelijk behouden, als de splitsing zonder kostbare technische maatregelen kan worden uitgevoerd en de verhandelbaarheid van het vorige economisch goed gedeeltelijk doorloopt. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de opsplitsing van percelen, legde de BFH uit.
Daarom hadden het belastingkantoor en het belastinggerecht van Nedersaksen in het onderhavige geval terecht andere inkomsten uit een privéverkooptransactie aangenomen. Omdat het onbebouwde verkochte deelperceel niet als een kwalitatief ander economisch goed wordt beschouwd. Ook al zijn de percelen na de verkoop verschillende groot, verder onderscheiden ze zich niet in hun soort, functie en waarde van elkaar, aldus de BFH.
Gebruik voor woondoeleinden alleen bij bebouwde percelen
De verkoopwinst kan niet van belasting worden vrijgesteld wegens eigen gebruik voor woondoeleinden, maakten de rechters in München verder duidelijk. Uitzonderingen op de belastingheffing zijn alleen mogelijk als het onroerend goed tussen aanschaf en verkoop uitsluitend voor eigen woondoeleinden werd gebruikt of in het jaar van verkoop en de twee jaren daarvoor voor eigen woondoeleinden werd gebruikt. Dit vereist dat het economisch goed door de belastingplichtige zelf en duurzaam wordt bewoond. Bij een onbebouwd perceel is dat echter niet het geval. Alleen voor het perceel met het woongebouw kan daarom een belastingvrijstelling worden verleend, niet voor het onbebouwde deelperceel. Dit geldt ook als een eerder als tuin gebruikt deelperceel wordt afgescheiden en verkocht, besliste de BFH.
MTR Legal Rechtsanwälte adviseert in fiscale geschillen met de belastingautoriteiten en andere onderwerpen van het belastingrecht.
Neemt u gerust contact met ons op.
