Architect als consument bij de aankoop van een eigen woning: Recente ontwikkelingen in het consumentenrecht
De relatie tussen architecten en bouwbedrijven of projectontwikkelaars krijgt een bijzondere dimensie wanneer architecten bij de realisatie van particuliere bouwprojecten voor objecten in eigen bezit optreden. Centraal staat de vraag of in dergelijke gevallen de architect als consument in de zin van § 13 BGB geldt, in het bijzonder met het oog op de toepassing van consumentenbeschermende bepalingen in het aannemingsrecht en aanvullende regelingen.
De actuele rechtspraak van het Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf (uitspraak van 16.12.2022, Az. 5 U 268/20, bron: urteile.news) biedt aanleiding om dit onderwerp grondig te belichten en het in de praktijk te plaatsen.
Inbedding van consumentenbescherming in het aannemingsrecht
Begrip consument en relevantie voor bouwcontracten
Het Burgerlijk Wetboek maakt bekendelijk onderscheid tussen consumenten en ondernemers (§§ 13, 14 BGB). Consument is degene die een rechtshandeling sluit voor doeleinden die overwegend niet aan diens commerciële of zelfstandige beroepsactiviteit kunnen worden toegerekend. Bij bouwovereenkomsten zorgt dit voor bijzondere beschermingsmechanismen voor particulieren, waaronder herroepingsrechten en specifieke informatieplichten van de opdrachtnemer.
Architectenprivilege – bijzonderheden bij een dubbelrol
Bij architecten ontstaat een juridisch raakvlak wanneer zij in een dubbele rol optreden: Enerzijds worden zij doorgaans als zelfstandige beroepsbeoefenaren gekwalificeerd, anderzijds kunnen zij bij de bouw of renovatie van hun eigen woning als particuliere opdrachtgever optreden. De vraag of zij in deze situatie aanspraak kunnen maken op consumentenrechten, hangt in grote mate af van de omstandigheden van het individuele geval, met name van de toewijzing van het handelen aan de beroepsmatige of de privésfeer.
Kernuitspraken van het OLG Düsseldorf over het consument-zijn
Beslissingsinhoud en achtergrond
In de onderhavige procedure werd een architect die een aannemingsovereenkomst voor de renovatie van zijn privébezit had gesloten, geconfronteerd met de stelling dat hij gelet op zijn beroepskwalificatie niet als consument kon optreden. Het OLG Düsseldorf heeft hierin verduidelijkt dat voor de kwalificatie doorslaggevend is met welk doel de rechtshandeling is aangegaan. Wordt het onroerend goed voor privédoeleinden gebruikt – bijvoorbeeld als eigen woonruimte – en ontbreekt een inhoudelijk verband met beroepsmatige projecten, dan kan ook een architect in de juridische zin als consument optreden.
Het feit dat er sprake is van vaktechnische kennis bij de architect staat consumentenbescherming niet automatisch in de weg. Doorslaggevend is of bij het sluiten van de overeenkomst de privé- of zakelijke belangen op de voorgrond staan.
Gevolgen voor contractvorming en rechtsvordering
De kwalificatie als consument opent een reeks bijzondere rechten: hiertoe behoren in het bijzonder het recht van herroeping bij deur-aan-deurverkoop en verkoop op afstand (§§ 312g e.v. BGB), verhoogde bescherming tegen onredelijke contractbepalingen en verdergaande informatieplichten. De afbakening is daarmee niet alleen van groot belang voor architecten, maar voor alle zelfstandigen die als particuliere opdrachtgever optreden.
Praktische implicaties en afbakeningscriteria
Onderscheid tussen zakelijke en particuliere contractdoeleinden
De mate van samenhang van het bouwproject met de zelfstandige beroepsactiviteit is het doorslaggevende criterium. Indien de architect het object uiteindelijk voor eigen bewoning gebruikt, pleit veel voor de erkenning van zijn consumenteneigenschap. Dit geldt ongeacht of beroepsmatige voorkennis tot een mogelijk informatievoordeel leidt: De beschermingsbepalingen voor consumenten sluiten strikt aan op het contractdoel en niet op de individuele vakkennis.
Typische geschilpunten in de praktijk
In de praktische afwikkeling van contracten ontstaan er vaak geschillen, met name bij het inroepen van rechten bij gebreken, het recht op ontbinding of herroeping, alsmede in samenhang met meerwerk en prijsaanpassingen. De kwalificatie van de opdrachtgever als consument kan hierbij doorslaggevend zijn, bijvoorbeeld voor de geldigheid van bepalingen in het bouwcontract of de mogelijkheid tot herroeping.
Betekenis voor toekomstige contracten en procedures
De actuele rechtspraak onderstreept de noodzaak van een casuïstische analyse bij het opstellen van contracten en bij het latere omgaan met juridische geschillen. Vooral voor marktdeelnemers die zowel particuliere als zakelijke doelen nastreven, wordt een vooruitziende en zorgvuldige documentatie van het contractdoel aanbevolen om duidelijkheid te scheppen over de toepasselijkheid van consumentenbeschermende bepalingen.
De uitspraak van het OLG Düsseldorf staat volgens de stand van zaken van 16.12.2022 (bron: urteile.news) in overeenstemming met de heersende opvatting in de literatuur en is genomen op basis van de concreet aangevoerde omstandigheden. Het betreft een casuïstische beoordeling; vragen over cassatie of een definitieve beslissing van de Bundesgerichtshof zijn voor zover bekend niet aan de orde. De onschuldpresumptie en de individuele beoordeling van de feiten moeten per geval worden in acht genomen.
Conclusie
De huidige ontwikkeling benadrukt het belang van een nauwkeurige afbakening tussen privé- en beroepssfeer, ook bij de planning en realisatie van particuliere woningen door architecten. Voor de keuze van de juiste overeenkomsten, het begrijpen van rechten en plichten en bij eventuele geschillen kan deze differentiatie doorslaggevend zijn.
Voor nadere juridische vragen over bouwprojecten, consumentenbescherming in het contractenrecht of het opstellen van complexe contracten in vastgoed gerelateerde kwesties staan de Rechtsanwälte van MTR Legal Rechtsanwälte u graag ter beschikking.
