Bij de aankoop van onroerend goed moet de verkoper wijzen op verborgen gebreken als hij ervan op de hoogte is. De bewijslast hiervan ligt echter volgens een uitspraak van de rechtbank van Frankenthal bij de koper.
Om problemen te voorkomen wordt de aansprakelijkheid voor materiële gebreken in koopcontracten voor onroerend goed regelmatig uitgesloten. Dit uitsluiten van garantie geldt echter alleen voor gebreken die voor de koper zichtbaar waren. De verkoper is echter verplicht om ook op verborgen gebreken te wijzen. Als zulke gebreken door de verkoper opzettelijk zijn verzwegen, geldt de uitsluiting van garantie niet en is de verkoper aansprakelijk, verklaart het advocatenkantoor MTR Rechtsanwälte.
Voorwaarde voor de aansprakelijkheid van de verkoper bij verborgen gebreken is echter dat deze hem ook bekend waren. De bewijslast voor deze kennis ligt bij de koper, zoals het LG Frankenthal heeft beslist in zijn uitspraak van 24 november 2021 (Az.: 6 O 129/21).
In de zaak die hieraan ten grondslag lag, had een echtpaar een woonhuis gekocht. De verkoper had zelf vele jaren in het huis gewoond. Vijf jaar nadat het echtpaar in het huis was getrokken, beweerde het dat de dakisolatie gebrekkig was. De aangebrachte isolatieplaten zouden ongeschikt zijn, bovendien ontbrak een zogenaamde damprem. Het echtpaar eiste daarom van de verkoper een voorschot voor een correcte isolatie.
Het LG Frankenthal wees de vordering echter af. Het motiveerde dit door te stellen dat in het koopcontract een geldige uitsluiting van garantie was overeengekomen. Voor de aansprakelijkheid van de verkoper was het dus een voorwaarde dat hij bedrieglijk had gehandeld. Er was echter niet bewezen dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek aan de dakisolatie en dit opzettelijk had verzwegen, aldus het LG Frankenthal verder. Het dak was immers noch lek noch vochtig en ook aan de eisen voor het warmtecertificaat was voldaan. Daarnaast had de verkoper tien jaar zonder beperkingen met zijn gezin in het huis gewoond en ook de zolderverdieping gebruikt. Daarom kon niet worden aangenomen dat hij op de hoogte was van het gebrek. Voor gebreken die slechts hadden kunnen worden opgemerkt, hoeft de verkoper niet in te staan, aldus het gerecht.
Deskundig advies kan worden ingewonnen bij advocaten met ervaring in het vastgoedrecht.
Meer informatie onder:
