Formfeil ved en forskuddsbetalingsavtale og ugyldighet av kjøpskontrakten – BGH, V ZR 8/23
Et formfeil ved en forskuddsbetalingsavtale trenger ikke å føre til at eiendomskjøpskontrakten er fullstendig ugyldig. Hvis kjøperen kan bevise en allerede forskuddsbetalt betaling på kjøpesummen, er formodningen om total ugyldighet tilbakevist. Dette har den føderale domstolen (BGH) besluttet med dom den 14. juni 2024 (Az.: V ZR 8/23).
Ved eiendomstransaksjoner anbefales det generelt å dokumentere hver prosedyre nøye. Dette gjelder selvfølgelig også for hver betaling og forskuddsbetaling. For formfeil kan føre til ugyldighet av hele kjøpskontrakten, ifølge advokatfirmaet MTR Legal Rechtsanwälte, som blant annet rådgir innen eiendomsrett.
Formodning om ugyldighet kan tilbakevises
BGH har nå gjort det klart at formodningen om ugyldighet av hele kjøpskontrakten kan tilbakevises hvis kjøperen kan bevise forskuddsbetalingen. Det er nok hvis han kan bevise forskuddsbetalingen uten tvil fra sitt ståsted. En kvittering fra selgeren for betalingen er ikke nødvendigvis påkrevd.
I tilfelle som lå til grunn, solgte den nå avdøde faren til saksøkte i mars 2017 sin sameieandel i en tomt til et AS for en pris av 40 000 euro. Daglig leder i AS-en foretok i april og mai 2017 betalinger til kjøper over totalt 80 000 euro. Som formål angav han «975/23.3.2017» henholdsvis «restbetaling 975/23.3.2017». I november 2018 inngikk den nå avdøde faren og arvelateren en notarial kjøpskontrakt med daglig leder i AS-en for den resterende sameieandelen. Kjøpesummen var igjen 40 000 euro. AS-en overførte deretter sin anskaffede sameieandel til sin daglige leder.
Forsuddsbetalingsavtale ikke bekreftet
Overføringen av den andre sameieandelen til kjøperen førte endelig til en tvist mellom partene. Knutepunktet var forskuddsbetalingen på 40 000 euro. Saksøker hevdet at det var en muntlig avtale mellom partene om denne forskuddsbetalingen for kjøpet av den andre sameieandelen. En notarial bekreftelse av denne avtalen finnes imidlertid ikke. Dette var ikke tilstrekkelig for OLG Hamm. Det gjorde det klart at det dreide seg om en bekreftelsespliktig forskuddsbetalingsavtale. Siden en bekreftelse ikke hadde funnet sted, var avtalen ugyldig. Dette fører i henhold til § 139 BGB til at hele kjøpskontrakten er ugyldig, avgjorde OLG Hamm.
Saksøkeren kunne ikke bevise forskuddsbetalingen, for kontrakten inneholder ingen indikasjoner for dette og overføringene er ensidige handlinger fra saksøkerens side og ikke kvitteringer fra selgerens side, ifølge OLG.
BGH: Kjøpskontrakt trenger ikke være fullstendig ugyldig
BGH kom imidlertid til en annen oppfatning i ankesaken. Saksøkerens krav kan stamme fra den kjøpskontrakten som ble inngått i november 2018 for den andre sameieandelen. Basert på de tidligere funnene til OLG, framgår det ikke at kjøpskontrakten som helhet er ugyldig, sa dommerne i Karlsruhe.
BGH bekreftet riktignok at en forskuddsbetalingsavtale må notarialt bekreftes. Dette skyldes spesielt at på tidspunktet for forskuddsbetalingen eksisterer ikke kravet om kjøpesum ennå. Derfor kan forskuddsbetalingen uten tilsvarende avtale fra lovens side allerede ikke føre til delvis oppfyllelse av en kjøpesumsgjeld. Dermed er en forskuddsbetalingsavtale bekreftelsespliktig og uten bekreftelse ugyldig. Men det betyr ikke nødvendigvis at også kjøpskontrakten totalt er ugyldig, ifølge BGH.
Kjøper må bevise forskuddsbetalingen
Riktignok skal ugyldigheten i henhold til § 139 BGB antas. Denne antagelsen kan imidlertid tilbakebevises ved spesielle omstendigheter, fortsatte BGH. Dette er mulig her. I henhold til BGHs konstante rettspraksis er antagelsen tilbakebevist dersom kjøperen kan bevise forskuddsbetalingen på kjøpesummen. Avgjørende for dette er beviset på betalingen, sa dommerne i Karlsruhe.
Hvis kjøperen kan bevise betalingen, er det en rimelig konklusjon at partene ble enige om den bekreftede delen av eiendomskjøpet selv uten forskuddsbetalingsavtalen. Dette er særlig tilfelle dersom selgeren har utstedt en kvittering for betalingen. Men dette er ingen forutsetning. Det avgjørende er at kjøperen fra sitt perspektiv kan bevise betalingen uten tvil, sa BGH tydelig og returnerte saken til OLG Hamm. Dette må nå avgjøre på nytt om saksøkeren har tilbakevist formodningen om total ugyldighet av kjøpskontrakten.
MTR Legal Rechtsanwälte rådgir ved eiendomstransaksjoner og andre emner innen eiendomsrett.
Ta gjerne kontakt med oss!
