OLG Zweibrücken: Ingen høyere pris på grunn av økte materialkostnader
Økte byggekostnader og høye renter har ikke gjort kjøpet av eiendom enklere for tiden. De som imidlertid har inngått en fastprisavtale med et byggefirma, må kunne stole på denne prisen. Dette viser en avgjørelse fra Oberlandesgericht Zweibrücken fra 13. juli 2023 (Az.: 5 U 188/22). OLG Zweibrücken besluttet at en kontraktsklausul som gir byggefirmaet mulighet til ensidig å øke prisene til tross for en fastprisavtale, er ugyldig.
Beslutningen om å bygge et hus eller kjøpe eiendom er jevnlig forbundet med høy økonomisk innsats. Dette gjelder i dagens tider med økte byggekostnader og høye renter enda mer. Derfor er det viktig å nøye undersøke klausuler i inngåtte kontrakter, ifølge advokatfirmaet MTR Legal Rechtsanwälte, som blant annet gir råd innen eiendomsrett.
Bygging av et massivhus til fastpris
I den underliggende saken ved OLG Zweibrücken hadde et ektepar i desember 2020 inngått en kontrakt med et byggefirma for oppføring av et massivhus. Selskapet forpliktet seg kontraktsmessig til å bygge et massivhus på parets tomt til prisen av 300.000 euro. Partene brukte en kontraktsmal fra selskapet. I denne malen var en klausul inkludert. Denne sa at begge parter var bundet til den avtalte prisen i opptil et år etter undertegnelsen av kontrakten. Det var også et forbehold om at byggearbeidene må ha begynt innen tre måneder etter kontraktsinngåelsen.
Byggestarten ble imidlertid forsinket. Derfor informerte byggefirmaet rundt seks måneder etter kontraktsinngåelsen i juni 2021 om at den avtalte prisen økte med omtrent 50.000 euro til 350.000 euro. Som begrunnelse oppga selskapet at det hadde vært ekstraordinære prisøkninger på byggematerialer, og at disse økte kostnadene ikke hadde vært forutsigbare da kontrakten ble inngått.
Byggherrer krever erstatning for ekstrakostnadene
Denne prisøkningen aksepterte ikke ekteparet. I stedet krevde de at selskapet begynte med byggearbeidene. Da selskapet nektet å starte byggearbeidene, erklærte paret kontrakten for ugyldig og engasjerte et annet byggefirma. Dette foreslo imidlertid en høyere pris for byggingen av massivhuset enn den opprinnelige fastprisen.
Ekteparet krevde derfor at det først engasjerte byggefirmaet erstattet de ekstra kostnadene for oppføringen av huset. Kravet begrunnet de med at de høyere kostnadene kun oppsto på grunn av selskapets nektelse om å starte byggearbeidene til den kontraktsmessig avtalte fastprisen.
Ekteparets søksmål hadde allerede suksess i første instans ved Landgericht Kaiserslautern (Az.: 2 O 274/22). Selv om byggefirmaet anket denne avgjørelsen, mislyktes det ved Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken.
Byggefirmaet hadde forklart at oppføringen av massivhuset til den opprinnelig avtalte fastprisen ikke lenger var mulig av økonomiske grunner. For selskapet var den avtalte prisen eksistensberøvende og oppfyllelsen av kontrakten ikke lenger rimelig.
OLG Zweibrücken: Pristilpasningsklausul ugyldig
Med denne argumentasjonen vant ikke selskapet frem ved OLG Zweibrücken. Etter at Oberlandesgericht hadde gjort byggefirmaet oppmerksom på at det hadde til hensikt å ikke ta til følge anken, trakk selskapet tilbake rettsmiddelet.
Da selskapet ikke ville gjennomføre byggingen av huset til den avtalte prisen, hadde paret rett til å si opp kontrakten og engasjere et annet firma. Ekteparet kunne kreve erstatning for de tilkomne ekstrakostnadene fra byggefirmaet, gjorde OLG tydelig.
Som begrunnelse oppga det at byggefirmaet hadde en forpliktelse til å oppføre huset til den kontraktsmessig avtalte fastprisen. Ifølge den i kontrakten forankrede pristilpasningsklausulen kunne selskapet ensidig ha økt den avtalte godtgjørelsen. Siden kunden blir urimelig ulempe av dette, er klausulen ugyldig, ifølge OLG Zweibrücken. Fordi kundene ikke kunne utlede fra klausulen ved kontraktsinngåelsen med hvilke prisøkninger de kunne regne. Selskapet kunne ha sikret seg mot risikoen for uforutsette prisstigninger på materialer med bestemmelser som også samtidig hadde ivaretatt kundens interesser tilstrekkelig, forklarte retten.
Avgjørelsen viser at rettssikker avslutning av kontrakter innen eiendomsretten spiller en stor rolle, og at det lønner seg å sjekke klausuler i byggekontrakter eller kjøpekontrakter.
MTR Legal Rechtsanwälte gir råd innen eiendomsretten.
Ta gjerne kontakt med oss!
