Vedlikehold og reparasjon ved kommersielle leieobjekter
Den såkalte tak- og fasadeklausulen skaper stadig problemer i det kommersielle leieretten. En advokat i eiendomsrett er den rette kontaktpersonen ved juridiske tvister.
Hvem må vedlikeholde leieobjektet? Dette er et vanlig stridspunkt ikke bare i private leieforhold, men også i kommersielle leieretten, ifølge forretningsadvokatfirmaet MTR Legal Rechtsanwälte, som har en fokus på rådgivning innen eiendomsrett.
Hvis ikke annet er avtalt i leieavtalen, er saken klar. I henhold til § 535 BGB er utleier forpliktet til å overlate leieobjektet til leietaker i en tilstand egnet for kontraktsmessig bruk og å opprettholde det i denne tilstanden i leieperioden.
Klausuler om vedlikehold av leieobjektet
I praksis ser dette ofte annerledes ut, og også leietakerne blir via tilsvarende klausuler i leieavtalen trukket inn i vedlikeholdet. I private leieavtaler skjer dette ofte gjennom klausuler for små- og skjønnhetsreparasjoner, mens i kommersielle leieavtaler innlemmes ofte den såkalte tak- og fasadeklausulen.
En slik klausul er ofte utformet kontraktsmessig slik at utleieren kun tar på seg vedlikeholdet av taket og fasaden på leieobjektet, mens leietaker er ansvarlig for alle andre tiltak for ekstern og intern vedlikehold og reparasjon av leieobjektet. Dermed kan den kommersielle leietaker bli forpliktet til vedlikehold i betydelig større omfang enn en privat leietaker. Bakgrunnen for dette er at den kommersielle leietaker anses som mindre beskyttelsesverdig enn en privatperson.
Reparasjonsarbeid på tak, bærende bygningsdeler og fasade
Vedlikeholdsarbeid forstås som tiltak som er nødvendige for å opprettholde leieobjektets tiltenkte bruk. Slitasjespor og mangler må da utbedres. Dette kan f.eks. gjelde et nytt strøk maling. Reparasjonsarbeid inkluderer også arbeid som kreves på taket.
Hvilke vedlikeholds- og reparasjonsarbeid formuleringen tak og fasade omfatter, er ikke klart definert. I rettspraksis antas det imidlertid i økende grad at det henvises til tak, bærende bygningsdeler og ytterfasaden. Her skulle de nødvendige arbeidene utføres av utleier, mens leietakeren er ansvarlig for alle andre tiltak. Hvor langt vedkommendes plikter strekker seg, kan fastsettes i den kommersielle leieavtalen. Grensene er ofte flytende, noe som jevnlig fører til juridiske tvister mellom leietaker og utleier. Da bør en advokat i eiendomsrett involveres.
Strenge grenser ved en standardform leieavtale
Det må bemerkes at i en individuell leieavtale kan mer omfattende bestemmelser avtales mellom partene enn i en standardform leieavtale. I henhold til § 307 BGB er en avtaleklausul urimelig dersom den urettferdig svekker klausulens brukers kontraktspartner. Dermed ville vedlikeholds- og reparasjonsforpliktelsene i en standardform leieavtale kun kunne overføres til leietaker i den grad de gjelder for skader som kan knyttes til bruken av leieobjektet og som faller innenfor leietakers risikosfære.
MTR Legal Rechtsanwälte gir råd om kontraktsklausuler i kommersiell leierett og andre temaer innen eiendomsrett.
Ta kontakt med en advokat i eiendomsrett.
