Klausulen gjelder kun ved reell forstyrrelse
I næringsleiekontrakter kan en konkurranseklausul avtales. En leiereduksjon på grunn av brudd på konkurranseklausulen forutsetter imidlertid at det faktisk foreligger en forstyrrelse. Dette ble tydeliggjort av OLG Düsseldorf med dom av 12. september 2023 (Az.: I-24 U 47/22).
Grunnleggende er utleier i henhold til § 535 BGB forpliktet til å overlate leieobjektet til leietaker i en tilstand som er egnet til kontraktsmessig bruk. Fra denne lovregelen kan konkurransebeskyttelsen for leietaker allerede utledes. I en næringsleiekontrakt kan det imidlertid også uttrykkelig avtales en konkurranseklausul. En slik bestemmelse beskytter leietaker mot at en direkte konkurrent etablerer seg i samme bygning, ifølge advokatfirmaet MTR Legal, som bl.a. gir råd innen eiendomsrett. En slik konkurranseklausul gjelder etter dommen fra OLG Düsseldorf kun da når en reell forstyrrelse foreligger.
Konkurransebeskyttelse avtalt i leiekontrakten
I saken for OLG Düsseldorf hadde partene inngått en næringsleiekontrakt i 2010. Leietakeren ønsket å opprette en fysioterapipraksis i de leide lokalene med et areal på rundt 650 kvadratmeter. I næringsleiekontrakten ble det inntatt en klausul om at ingen lokaler skulle leies ut til personer eller bedrifter som står i konkurranse med fysioterapipraksisen. Utleier forpliktet seg til ikke å leie ut eller overlate lokaler på eiendommen til personer eller selskaper eller å tillate en overlatelse som direkte konkurrerer med leietakerens virksomhetsområde. Ordalydelsen i kontrakten er følgende: «Dermed er drift av en annen lignende fysioterapipraksis ikke tillatt.»Syv år senere leide utleier ut praksislokaler på eiendommen til en naturmedisiner med spesialisering innen amerikansk kiropraktikk. Leietakeren av fysioterapipraksisen så dermed konkurranseklausulen som brutt og reduserte leien med 25 prosent. Deretter saksøkte utleier for betaling av full leie. Hun argumenterte med at den avtalte konkurranseklausulen kun omfattet beskyttelse mot «direkte konkurranse». En naturmedisinerpraksis faller ikke inn under dette.
Utleier har krav på fullstendig leiebetaling
Landretten i Kleve avviste utleiers søksmål. I ankesaken for OLG Düsseldorf vant utleier med sitt søksmål. Retten konstaterte at det ikke forelå brudd på konkurranseklausulen. Landretten hadde tolket omfanget av konkurranseklausulen for vidt, ifølge OLG. For klausulen hadde ikke beskyttet mot en naturmedisinerpraksis med fokus på amerikansk kiropraktikk. Men selv om det hadde vært tilfelle, ville det kun ha vært en ubetydelig forstyrrelse som skulle ignoreres og ikke rettferdiggjør en leiereduksjon, påpekte retten.
Leiepartene står i utgangspunktet fritt til å avtale en fullstendig konkurransebeskyttelse som også omfatter bransjefremmede virksomheter. Det var ikke tilfelle her, forklarte OLG Düsseldorf. For klausulen spesifiserte uttrykkelig beskyttelse mot «direkte» konkurranse. Dermed var konkurransebeskyttelsen konkret beskrevet, og forbudet mot å leie ut lokaler til tredjeparter begrenset seg til en annen lignende fysioterapipraksis, understreket retten. Naturmedisiner drev imidlertid ingen fysioterapipraksis og hadde heller ingen fysioterapeutisk utdannelse. Det var i betydelig grad forskjellige yrker, ifølge OLG. Hadde man også ønsket å inkludere mindre overlapp med leietakerens fysioterapitjenester i konkurransebeskyttelsen, burde disse om mulig vært konkret navngitt.
En betydelig forstyrrelse av bruken av leielokalene var ikke påviselig, slik at utleier derfor hadde krav på fullstendig leiebetaling, avgjorde OLG.
Rettssikker kontraktsutforming
Konkurranseklausulen burde vært betydelig mer detaljert hvis man også ønsket å forhindre etablering av en naturmedisiner eller andre praksiser.
MTR Legal gir råd om rettssikker opprettelse av næringsleiekontrakt og andre temaer innen eiendomsrett.
Ta gjerne kontakt med oss!
