Ved en umiddelbar oppsigelse av de næringsleide lokalene på grunn av mangler, er det nødvendig med en forhåndsadvarsel. Dette har OLG Brandenburg stadfestet (Saksnr.: 3 U 82/19).
Tidsubestemte næringsleiekontrakter kan sies opp på ordinært vis. Dersom partene ikke har avtalt en oppsigelsesfrist, gjelder den lovbestemte oppsigelsesfristen på seks måneder i henhold til § 580a BGB. Under visse forutsetninger kan en næringsleiekontrakt også sies opp ekstraordinært. En viktig grunn for ekstraordinær oppsigelse fra leietakers side kan for eksempel være gjentatt forekomst av mangler ved det leide objektet. I de fleste tilfeller er det imidlertid nødvendig med en forhåndsadvarsel for at den ekstraordinære oppsigelsen skal være gyldig, forklarer advokatfirmaet MTR Rechtsanwälte.
Dette viser også en dom fra OLG Brandenburg den 7. juli 2020 (Saksnr.: 3 U 82/19). Her hadde leietakeren sagt opp næringsleiekontrakten ekstraordinært og umiddelbart på grunn av gjentatte mangler ved det leide objektet. I lokalene hadde det innenfor rundt tolv år oppstått syv tilfellet med vanninntrenging. Utleierne hadde hver gang reagert med reparasjoner og rengjøringsarbeider for å håndtere skaden.
Fordi mangelen tilsynelatende ikke kunne utbedres, reagerte leietakeren på neste vanninntrenging med umiddelbar oppsigelse av leieforholdet. En forhåndsadvarsel ble ignorert.
Utleierne anerkjente ikke den umiddelbare oppsigelsen og gikk til sak for å få betaling av utestående leie. Med suksess. Som allerede tingretten i Cottbus, avgjorde også overretten i Brandenburg i ankesaken at den umiddelbare oppsigelsen var ugyldig, da det manglet en forhåndsadvarsel.
Selv om vannskadene hadde oppstått hyppigere, var ikke forhåndsadvarselen unødvendig. Det kunne ikke antas at den ikke ville hatt noen effekt, ifølge OLG. For utleierne hadde hver gang reagert på en skadeanmeldelse med reparasjoner. De hadde følgelig ikke endelig avslått utbedringen av manglene, fortsatte retten. Videre var omfanget og virkningen av skadehendelsene ikke så betydelige, at det var urimelig for leietakeren å vente enda litt til etter fastsetting av en frist.
For spørsmål om næringsleierett kan erfarne advokater bistå.
