Beslutning fra OLG Dresden av 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
Ved kommersielle leiekontrakter bør man passe på å overholde formkravene. For eksempel kan et brudd på skriftlighetskravet føre til at avtalte frister ikke er gyldige. Det kan innebære at avtalte oppsigelsesfrister er ugyldige og at leiekontrakten for næringslokaler derfor kan sies opp etter de lovbestemte fristene. Dette viser en beslutning fra OLG Dresden av 27. februar 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
Den kommersielle leieretten skiller seg på vesentlige punkter fra boligleieretten. I kommersielle leiekontrakter gjelder i stor grad avtalefrihet. Derfor er det desto viktigere å fastlegge alle vesentlige avtaler skriftlig i leiekontrakten. Viktige punkter er spesielt løpetiden for leiekontrakten for næringslokaler samt oppsigelsesfrister for tidsubestemte kontrakter, hvis de avviker fra de lovbestemte reglene. Hvis disse oppsigelsesfristene ikke er avtalt skriftlig, kan de være ugyldige, opplyser advokatfirmaet MTR Legal, som blant annet gir råd innen eiendomsrett og innenfor kommersiell leierett.
Oppsigelsesfrister uten skriftlig avtale ugyldige
At mangelen på en skriftlig avtale kan føre til ugyldighet av oppsigelsesfristene i et kommersielt leieforhold, viser avgjørelsen fra OLG Dresden av 27.02.2024.
I det underliggende tilfellet hadde leieren inngått en leiekontrakt om kontorlokaler med et GbR. Partene avtalte at leiekontrakten skulle være tidsbegrenset til tre år og forlenges automatisk med ett år om gangen, dersom en av partene ikke avviser forlengelsen av leieforholdet senest tre måneder før leietidens utløp. Leiekontrakten ble undertegnet av leieren og en av partnerne i GbR som leide ut forretningslokalene. Knutepunktet var at signaturen til den andre partneren i GbR manglet på leiekontrakten.
Eiendommen skifter eier
Dette ble et problem da den utleide eiendommen skiftet eier. Dermed trådte kjøperen inn i leiekontrakten som utleier. Han erklærte at han avviste forlengelsen av leieforholdet og sa opp leieforholdet i henhold til fristen. Den nye utleieren argumenterte med at oppsigelsen var mulig ettersom den opprinnelige leiekontrakten ikke oppfylte skriftlighetskravet og derfor gjaldt den lovbestemte oppsigelsesfristen. Han krevde derfor at leietakerne skulle rydde forretningslokalene.
Oppsigelsesfrister ikke gyldig avtalt
Konflikten endte i Landesgericht Leipzig. Denne avgjorde at de saksøkte leietakerne var forpliktet til å rydde og gi fra seg de kommersielle leierommene. Denne avgjørelsen bekreftet OLG Dresden i ankesaken.
Oberlandesgericht exprimerte at for å opprettholde den lovbestemte skriftformen, er det nødvendig at de vesentlige kontraktsbetingelsene, som leieobjektet, leiekostnaden og varigheten av leieforholdet, fremgår av kontraktdokumentet. Dette var ikke tilfelle her. For når en part representeres av flere personer, som i det foreliggende tilfelle er GbR representert av sine to partnere, er det nødvendig at leiekontrakten underskrives av alle autoriserte personer. Den skriftlige formen kan unntaksvis også opprettholdes dersom kun en autorisert person undertegner leiekontrakten og samtidig erklærer at den som underskriver også representerer alle andre autoriserte personer hvis signatur mangler. En slik tilleggsdeklarasjon var ikke til stede her, uttalte OLG Dresden.
Leietakere og utleiere må være oppmerksomme på skriftformen
Konsekvensen av brudd på det nødvendige skriftlighetskravet er at leieforholdet er inngått på ubestemt tid. Dermed er heller ikke den kontraktsfestede oppsigelsesfristen gyldig, dersom den er lengre enn den lovbestemte oppsigelsesfristen, tydeliggjorde OLG Dresden. I det foreliggende tilfelle leder forlengelsesklausulen i leiekontrakten faktisk til en forlengelse av den lovbestemte oppsigelsesfristen, fordi oppsigelsen da kun kan skje tre måneder før kontraktens årlige avslutning. Derfor er den tilsvarende klausulen ugyldig og oppsigelsen gyldig foretatt, bestemte OLG Dresden.
Avgjørelsen gjør det klart at både leietakere og utleiere ved kommersielle leiekontrakter absolutt bør ta hensyn til skriftlighetskravet, da et brudd kan ha negativ innvirkning på en av partene.
MTR Legal Rechtsanwälte har lang erfaring innen eiendomsrett og gir råd også innen kommersielle leierett.
Ikke nøl med å ta kontakt med oss!
