Leietaker kan si opp en kommersiell leiekontrakt uten varsel med en viktig grunn. En feilaktig driftskostnadsberegning kan ifølge en dom fra BGH være en viktig grunn (Az.: XII ZR 11/20).
Både leietaker og utleier kan si opp et kommersielt leieforhold ekstraordinært uten varsel med en viktig grunn, hvis fortsettelsen av leieforholdet objektivt har blitt urimelig for en avtalepart, forklarer forretningsadvokatfirmaet MTR Rechtsanwälte
I saken for BGH hadde leietakeren leid et butikkareal i et kjøpesenter. Siden brannalarmanlegget ikke fungerte riktig, måtte utleier sette inn ekstra brannvakter. Kostnadene for dette la han til driftskostnadene, likeledes kostnadene for møblering av en matdomstol. Leietakeren motarbeidet dette og sa opp på grunn av den feilaktige driftskostnadsberegningen.
Kammerretten i Berlin anså imidlertid oppsigelsen for ugyldig. Utleier hadde riktignok uberettiget overført kostnadene for møblering av matdomstolen og brannvakt på leietakeren. Selv om denne feilen var åpenbar og leietakeren totalt ble overbelastet i syv sifre, var dette ifølge KG Berlin ikke en tilstrekkelig grunn for oppsigelse uten varsel. Leietakeren hadde nemlig ikke klart å påvise at utleieren hadde handlet med forsett eller bedragerisk hensikt.
BGH så det imidlertid annerledes i en dom fra 6. oktober 2021 og opphevet avgjørelsen fra Kammerretten i Berlin. En viktig grunn for en ekstraordinær oppsigelse uten varsel foreligger når det, under hensyntagen til alle omstendigheter i den enkelte saken, spesielt skyld fra avtalepartene, og avveining av begge parters interesser, ikke lenger kan forventes at oppsigelsen fortsetter selv til utløpet av oppsigelsesperioden eller annen avslutning av leieforholdet. Eiendomskriminalitet til skade for leietakeren utgjør en slik viktig grunn for oppsigelse, ifølge BGH.
Upassende opptreden fra utleiers side, f.eks. gjennom forsettlig feilaktige driftskostnadsberegninger, kan derfor rettferdiggjøre oppsigelse uten varsel fra leietakeren, gjorde dommerne i Karlsruhe klart. Dette gjelder spesielt hvis utleier etter gjentatte pålegg fra leietaker fortsetter å fastholde feilaktige beregninger på en uholdbar måte, ifølge BGH.
Erfarne advokater innen kommersiell leierett kan gi råd.
