Mangelfull eiendom ved boligkjøp som ble fortiet – Dom fra BGH om opplysningsplikt Az.: V ZR 43/23
Eiendomsselgere må opplyse om mangler ved eiendommen. Dette gjelder etter en dom fra Den føderale domstolen den 27. oktober 2023 også når det var avtalt en fraskrivelse av garantien i kjøpskontrakten (Az.: V ZR 43/23).
Etter eiendomsretten må selgeren uoppfordret opplyse kjøperen om spesielt alvorlige mangler ved eiendommen. For å beskytte seg mot krav om erstatning, kan selgeren avtale en fraskrivelse av garantien i kjøpskontrakten. Fraskrivelsen av garantien kan imidlertid kun avtales for åpenbare mangler som kjøperen kunne ha oppdaget. BGH har med sin nylige dom skjerpet opplysningsplikten for eiendomsselgeren også ved en avtalt fraskrivelse av garantien, i følge forretningsadvokatfirmaet MTR Legal Rechtsanwälte, som blant annet gir råd om eiendomsrett.
Ansvar for mangler er kontraktsmessig utelukket
I den underliggende saken hadde saksøker kjøpt en tomt med enebolig i juni 2016. I kjøpskontrakten ble det avtalt en fraskrivelse av ansvaret for mangler. Til huset hørte også en overbygd terrasse, som ble nevnt i eiendomsmeglerens eksposè. Terrassetaket var imidlertid lekk. Selgeren hadde ikke informert kjøperen om denne mangelen.
Da kjøperen oppdaget skaden, saksøkte han for å få dekkede de fastsatte reparasjonskostnadene på rundt 32.000 euro. Saksøker fikk bare delvis medhold. OLG Bremen bekreftet riktignok at det lekkende terrassetaket utgjør en mangel, men den avtalte fraskrivelsen av ansvar for mangler gjaldt. Det kunne ikke påvises at selgeren bevisst hadde unnlatt å opplyse om mangelen.
Mangelen ble bevisst fortiet
BGH var imidlertid av en annen oppfatning. BGH begrunnet dette med at taklekkasjen utgjør en mangel og ikke bare et symptom på en mangel. Selgeren hadde fortiet vanninntrengningene gjennom terrassetaket og handlet dermed med forsett, selv om han ikke kjente til årsaken eller bare delvis kjente til den, ifølge dommerne i Karlsruhe.
Kjøperne kunne ikke oppdage mangelen, fortsatte BGH. Selv om terrassetaket ble behandlet før kontraktsinngåelse, hadde selgeren ikke henledet oppmerksomheten på vanninntrengningen gjennom taket og bevisst fortiet mangelen.
BGH sendte saken tilbake til OLG Bremen, som nå må avgjøre omfanget av erstatningskravet.
MTR Legal Rechtsanwälte gir råd ved eiendomstransaksjoner og andre temaer innenfor eiendomsrett.
Ta kontakt med oss.
