Kjøpekontrakt ugyldiggjøres ikke av avtale om skatteunndragelse – BGH V ZR 115/22
Til tross for en såkalt svart penger-avtale trenger ikke en kjøpekontrakt for en eiendom å være ugyldig. Det har BGH avgjort med en dom av 15. mars 2024 (Az.: V ZR 115/22). Det er mulig hvis hovedformålet med kjøpekontrakten ikke er skatteunndragelse, men kjøp eller salg av eiendommen.
Ved eiendomstransaksjoner bytter ofte store summer eier. I tillegg vil også skattemyndighetene gjerne ha sin andel. Da kan fristelsen være stor til i det minste å «spare» noe på skatten ved å oppgi en lavere kjøpesum i den notarialbekreftede kontrakten enn det som faktisk ble avtalt og betalt. Dette bør imidlertid unngås. For på den ene siden foreligger det skatteunndragelse, hvilket gjør at kontraktspartene kan straffes, og på den andre siden kan kontrakten bli ugyldig, sier forretningsadvokatfirmaet MTR Legal, som blant annet gir råd om eiendomsrett.
Feil kjøpesum i notarialbekreftet kjøpekontrakt
Imidlertid kan kjøpekontrakten også beholde sin gyldighet til tross for en svart penger-avtale, slik den tyske høyesterettsdommen BGH av 15. mars 2024 viser. I den aktuelle saken ble kjøpesummen for eiendommen avtalt til 150.000 euro. I den notarialbekreftede kontrakten ble imidlertid bare 120.000 euro oppført som kjøpesum. Den ikke bevitnede summen på 30.000 euro hadde kjøper allerede betalt kontant til selger før notarialbekreftelsen fant sted.
Selger innrømmet senere, i forbindelse med en frivillig melding, å ha redusert eiendomsoverdragelsesskatten. Som følge av dette ble gyldigheten av kjøpekontrakten og dens tilbakeføring vurdert mellom selger og kjøper.
BGH: Kjøpekontrakten er gyldig
Saken havnet til slutt for BGH. Dommerne i Karlsruhe fastslo først at den notarialbekreftede kontrakten på grunn av den bevisst gale kjøpesummen utgjorde en simuleringskontrakt, som ifølge § 117 Abs. 1 BGB er ugyldig. Imidlertid er den skjulte avtalen, altså den muntlig inngåtte kontrakten for eiendommen til den høyere prisen, gyldig. Formfeilen ble kurert med den offentlige approbasjonen og innføringen av kjøper i grunnboken. Dermed ble kjøperen eier av eiendommene. Dette ville kun vært annerledes om kjøpekontrakten var ugyldig.
Det er imidlertid ikke tilfellet, ifølge BGH. For svart penger-avtalen fører ikke på grunn av brudd på et lovforbud direkte til kontraktens ugyldighet. Når kjøpesummen ved notarialbekreftelse av en eiendomsavtale oppgis lavere enn det er muntlig avtalt for å unndra skatt, foreligger riktignok en såkalt svart penger-avtale. Men kontrakten blir ikke ugyldig av den grunn. Kontrakten er kun ugyldig dersom hovedformålet med kjøpekontrakten var å unndra skatt. Dette vil imidlertid normalt ikke være tilfelle, hvis kjøp eller salg av eiendommen er genuint ønsket. En avtale som er knyttet til skatteunndragelse er kun ugyldig dersom skatteunndragelsen er hovedformålet med avtalen, forklarte dommerne i Karlsruhe.
Avgrensning til svart penger-avtaler i arbeidskontrakter
De avgrenset sin rettspraksis for eiendoms- og tomtekjøpsavtaler klart fra rettspraksis ved svart penger-avtaler i arbeidskontrakter. Avtaler i arbeidskontrakter som fører til at en kontraktspart ikke oppfyller sine skatteplikter, kan i henhold til loven om bekjempelse av svart arbeid enkelt føre til at hele kontrakten blir ugyldig. Disse reglene kan imidlertid ikke overføres til svart penger-avtaler innenfor rammen av eiendomskjøpsavtaler, ifølge BGH.
Her er avtalen om å oppgi en feil kjøpesum riktignok noe støtende rettslig sett. Men dette påvirker kun hele kontrakten dersom den forbudte skatteunndragelsen utgjør hovedformålet med avtalen, opplyste BGH. Følgelig er kjøpekontrakten i den aktuelle saken ikke ugyldig på grunn av svart penger-avtalen. Her har eiendomstransaksjonen vært genuint ønsket. Den genuine viljen til ytelsesutveksling bevises av kontraktsinngåelsen og dens gjennomføring, sa BGH. Selv om svart penger-avtalen i seg selv er ugyldig, fører det ikke til ugyldighet av hele kontrakten.
MTR Legal bistår deg ved eiendomstransaksjoner og gir råd om flere emner innenfor eiendomsrett.
Ta kontakt med oss!
